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Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (1C_17/2025 vom 29. Januar 2026) befasst sich mit einem Rekurs gegen eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus in Genf. Die Rekurrierenden, namentlich mehrere Privatpersonen und eine Gesellschaft, stellen sich gegen die Erteilung einer Baubewilligung durch die Genfer Behörden. Die zentralen Streitpunkte betreffen die Einhaltung des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) sowie die ausreichende Erschliessung der Parzelle, insbesondere hinsichtlich der Zufahrtswege und bestehender Dienstbarkeiten.

Sachverhalt

Der Kanton Genf ist Eigentümer der Parzelle Nr. 1040 in Genf-Eaux-Vives, auf der die Intimée, die Société H.__, ein Baurecht ausübt. Das 1'522 m² grosse, unbebaute Grundstück liegt in einer Zone 5 (Entwicklungszone 3) und grenzt unmittelbar an den kantonal geschützten «Plan de site Agasse/Clos-Belmont». Die Parzelle selbst ist nicht Teil dieses kantonalen Schutzgebiets. Sie ist jedoch im Sektor 60 (Clos-Belmont) des ISOS-Objekts Nr. 1840 (Stadt Genf) enthalten, welches den Schutzgrad A (Erhaltung der Substanz) aufweist. Der ISOS-Sektor «Clos-Belmont» ist geprägt von «Villen in dicht bewachsenen Gärten, hauptsächlich aus dem Zeitraum 1896-1926», die «hohe räumliche Qualitäten durch die Symbiose zwischen Bauten und Gärten» aufweisen.

Die Intimée reichte ein Baugesuch für ein fünfgeschossiges Gebäude mit 19 Wohnungen, zwei Parkplätzen für Fahrzeuge und drei für Motorräder sowie die Fällung von Bäumen ein. Mehrere kantonale Fachstellen gaben positive Vorbescheide ab, teilweise unter Auflagen und mit Ausnahmebewilligungen (z.B. Reduktion der Parkplätze, da sich die künftigen Bewohner verpflichten, kein Auto zu besitzen). Die Kommission für Denkmäler, Natur und Stätten (CMNS) sowie die Architekturkommission (CA) befürworteten das Projekt ebenfalls unter Bedingungen. Das Bauvorhaben wurde schliesslich durch das kantonale Amt für Baubewilligungen (OAC) bewilligt. Gegen diesen Entscheid erhoben die Rekurrierenden erfolglos Beschwerde beim Verwaltungsgericht erster Instanz (TAPI) und anschliessend bei der Chambre administrative des Genfer Appellationsgerichts (Cour de justice).

Rechtliche Würdigung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht trat auf den ordnungsgemäss erhobenen und hinreichend begründeten Rekurs in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein, da die Rekurrierenden als Nachbarn und Nutzer desselben Zufahrtswegs zur Beschwerde legitimiert waren. Die Prüfung konzentrierte sich auf zwei Hauptpfeiler: die Einhaltung des ISOS und die Frage der Erschliessung.

1. Formelle Mängel und Sachverhaltsfeststellung

Die Rekurrierenden rügten eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV), da das kantonale Gericht angeblich das Vorhandensein von Baubeschränkungsdienstbarkeiten und die notwendige Ausdehnung des kantonalen «Plan de site Agasse/Clos-Belmont» auf die streitige Parzelle ausser Acht gelassen habe.

Das Bundesgericht wies diesen Einwand zurück (E. 2.2). Es stellte fest, dass die Parzelle Nr. 1040 unbestrittenermassen nicht zum Perimeter des kantonalen «Plan de site» gehört, sondern lediglich in dessen unmittelbarer Nähe liegt. Eine Ausdehnung des Anwendungsbereichs eines Plans auf ausserhalb seines räumlich definierten Geltungsbereichs liegende Grundstücke würde die Grundsätze der Rechtssicherheit und der Planstabilität verletzen. Die Begründung des kantonalen Gerichts war insoweit nicht willkürlich. Bezüglich der anderen erwähnten Dienstbarkeiten legten die Rekurrierenden nicht dar, inwiefern deren Berücksichtigung das Urteil in der Sache beeinflusst hätte (Art. 97 Abs. 1 BGG), weshalb dieser Teil des Vorbringens unzulässig war.

2. Verletzung des ISOS (Art. 6 NHG und Art. 15 LCI-GE)

Die Rekurrierenden machten geltend, dass das Schutzziel A des ISOS-Sektors 60 jegliche Bebauung auf der Parzelle ausschliesse und das kantonale Gericht die erforderliche Interessenabwägung nicht vorgenommen habe.

Das Bundesgericht legte zunächst die massgebenden Rechtsgrundlagen dar (E. 3.1): * Art. 6 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG): Die Aufnahme eines Objekts in ein Bundesinventar (wie das ISOS) bedeutet, dass es besonders schützenswert ist oder zumindest so weit wie möglich geschont werden muss. Diese Schutzwirkung ist im Kontext kantonaler Aufgaben (Art. 78 Abs. 1 BV) nicht direkt verbindlich, sondern drückt ein eidgenössisches Schutzinteresse aus, das in der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist (vgl. Urteile 1C_285/2024 vom 2. Mai 2025 E. 3.1; 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.2). Eine Beeinträchtigung ist zulässig, wenn sie die Identität des Schutzobjekts oder dessen Schutzziel nicht verändert (Urteil 1C_279/2017 vom 27. März 2018 E. 4.1.3). * Art. 15 des Genfer Baugesetzes (LCI-GE): Diese Ästhetikklausel erlaubt der Baubehörde, Bauten zu untersagen oder nur unter Auflagen zu bewilligen, wenn sie den Charakter oder das Interesse eines Gebiets, einer Strasse, eines Natur- oder Aussichtsorts beeinträchtigen. Die Beurteilung stützt sich insbesondere auf die Vorbescheide der Architekturkommission und der CMNS. * Rechtsprechung zur Ästhetikklausel: Eine Ästhetikklausel darf die Zonenordnung nicht entleeren. Ein Einschreiten der Behörden bei einer zonenkonformen Baute ist nur zulässig, wenn die Nutzung der baurechtlichen Möglichkeiten als unangemessen erscheint, etwa zum Schutz von Objekten mit herausragenden ästhetischen Qualitäten (BGE 115 Ia 114 E. 3d; 101 Ia 213 E. 6c). Das Bundesgericht übt bei der Überprüfung kantonaler Ästhetikentscheide Zurückhaltung und prüft diese nur auf Willkür (BGE 146 II 367 E. 3; 142 I 162 E. 3.2.2).

In der konkreten Anwendung befand das Bundesgericht, dass das kantonale Gericht entgegen der Rüge der Rekurrierenden eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen hatte (E. 3.2). Die Vorbescheide der CMNS und der CA, die zwar das patrimoniale Interesse anerkannten, das Projekt aber unter Bedingungen befürworteten, waren dabei massgeblich. Es war nicht willkürlich, das öffentliche Interesse an der inneren Verdichtung und der Schaffung von Wohnraum auf der Parzelle zu privilegieren. Angesichts der Lage des geplanten Gebäudes neben einem bereits mehrstöckigen Bau in einem dicht bebauten Quartier und in der Nähe eines modernen Bahnhofs, sah das Bundesgericht keine Anhaltspunkte dafür, dass das Projekt die Identität oder das Schutzziel des ISOS-Perimeters verändern würde (vgl. Urteil 1C_285/2024 E. 3.3). Die Existenz eines ISOS-Sektors allein rechtfertigt nicht die Ablehnung eines Projekts, das nicht in allen Punkten seinen Merkmalen entspricht, insbesondere wenn es sich um eine unbebaute Parzelle am Rand des Perimeters handelt und die vorgeschriebenen Bedingungen (Fussweg, Stützmauer, Vegetation) die Integration gewährleisten. Die Argumente der Rekurrierenden basierten demnach eher auf persönlichen Wertungen als auf objektiven Gründen. Die vorgenommene Interessenabwägung war somit nicht willkürlich.

3. Erschliessung der Parzelle (Art. 19, 22 Abs. 2 lit. b RPG)

Die Rekurrierenden bestritten die ausreichende Erschliessung der Parzelle, insbesondere hinsichtlich des Zufahrtswegs.

Das Bundesgericht führte die gesetzlichen Anforderungen aus (E. 4.1): * Art. 22 Abs. 2 lit. b Raumplanungsgesetz (RPG): Eine Baubewilligung wird nur erteilt, wenn das Grundstück erschlossen ist. * Art. 19 Abs. 1 RPG: Das Grundstück gilt als erschlossen, wenn es der Nutzungsart entsprechend durch Zufahrtswege erschlossen ist. Dies bedeutet, dass die Erschliessung technisch und rechtlich ausreicht, um den gesamten Verkehr des zu erschliessenden Gebiets aufzunehmen. Die Zufahrtswege müssen nicht ideal sein, aber für den verkehrstechnischen Bedarf befahrbar sein und dürfen keine übermässigen Gefahren bergen. Die Sicherheit, Sicht und Kreuzungsmöglichkeiten müssen ausreichend sein, und der Zugang für Rettungsdienste und Kehrichtabfuhr muss gewährleistet sein (BGE 121 I 65 E. 3a). * Prüfungsbefugnis: Den kommunalen und kantonalen Behörden steht hier ein erhebliches Ermessen zu, das vom Bundesgericht mit Zurückhaltung überprüft wird (BGE 121 I 65 E. 3a).

Technisches Genügen der Erschliessung (E. 4.2)

Die Rekurrierenden argumentierten, die Breite des Weges und die Kreuzungsmöglichkeiten seien unzureichend. Das Bundesgericht hielt dem entgegen, dass die Polizei des Feuers und das kantonale Amt für Transport (OCT) das Projekt unter Auflagen befürwortet hatten. Da das Projekt nur fünf Parkplätze (zwei für Fahrzeuge, drei für Motorräder) vorsah und sich die Bewohner verpflichteten, keine Autos zu besitzen, würde es zu keiner wesentlichen Zunahme des motorisierten Verkehrs führen. Die Rekurrierenden nutzten den Weg selbst, was zeigte, dass sich die Anwohner mit den Gegebenheiten arrangiert hatten. Eine geringfügige Zunahme des Verkehrs würde die Sicherheit nicht wesentlich beeinträchtigen. Auch Besuche, Lieferungen oder die Kehrichtabfuhr würden keine unzureichende Erschliessung bewirken, da die Kehrichtabfuhr den Weg bereits bedient und Lieferungen in der Regel ausserhalb der Spitzenzeiten erfolgen und nur vorübergehende Beeinträchtigungen darstellen.

Rechtliches Genügen der Erschliessung (Dienstbarkeiten) (E. 4.3)

Die Rekurrierenden bestritten auch die rechtliche Erschliessung, indem sie eine untragbare Mehrbelastung der privaten Dienstbarkeiten (Art. 739 ZGB) durch die 19 neuen Wohnungen geltend machten. Das kantonale Gericht hatte sich in diesem Punkt fälschlicherweise für inkompetent erklärt. Das Bundesgericht stellte klar (E. 4.3.1), dass die Baubewilligungsbehörde präjudiziell eine summarische Prüfung der privatrechtlichen Dienstbarkeiten vornehmen muss, um die rechtliche Erschliessung gemäss Art. 19 RPG zu beurteilen.

Das Bundesgericht führte weiter aus (E. 4.3.2), dass die Parzelle Nr. 1040 direkt an den Privatweg angeschlossen ist und die Eigentümerin das Recht hat, diesen zu nutzen. Der Weg wird aufgrund seiner langjährigen Nutzung voraussichtlich auch informell als Gemeinweg genutzt (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Es oblag daher den Rekurrierenden, die rechtliche Unzulänglichkeit des Zugangs nachzuweisen.

Die Argumente der Rekurrierenden (E. 4.3.3) wurden zurückgewiesen: * Die Behauptung, die Dienstbarkeiten kämen nur den «anderen Villen des Clos-Belmont» zugute und schlössen damit ein Mehrfamilienhaus aus, wurde als unzutreffend beurteilt. Die Problematik des ausreichenden Zugangs nach Art. 19 RPG betrifft die rechtliche und technische Gewährleistung, nicht privatrechtliche Streitigkeiten über Bautypen. Zudem gab es bereits andere Gruppensiedlungen am Weg, und die Rekurrierenden konnten keine Beschränkung des Durchgangsrechts auf individuelle Häuser belegen. * Die Annahme einer unzumutbaren Mehrbelastung der dienenden Grundstücke (Art. 739 ZGB) durch 19 neue Wohnungen wurde ebenfalls verworfen (E. 4.3.4). Obwohl eine intensivere Nutzung der Dienstbarkeit unvermeidlich sei, führe dies nicht zwingend zu einer unzumutbaren Belastung. Im Gegensatz zum Urteil 1C_341/2020 vom 18. Februar 2022 (wo ein Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen und 23 Tiefgaragenplätzen eine erhebliche Mehrbelastung darstellte), sah das vorliegende Projekt nur fünf Parkplätze vor. Die geringe Zunahme des Fahrzeugverkehrs würde nicht dazu führen, dass die Erschliessung rechtlich unzureichend wäre, zumal auch eine Villa eine Zunahme des Verkehrs bewirkt hätte. Auch der durch Lieferungen, Kehrichtabfuhr oder Besuche verursachte Verkehr würde keine schwere Belastung der Dienstbarkeit darstellen.

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass kein Element darauf hindeute, dass das Bauvorhaben eine übermässige Belastung für die dienenden Grundstücke mit sich bringen würde. Obwohl die Vorinstanz ihre Kompetenz zur Prüfung der rechtlichen Erschliessung fälschlicherweise verneinte, war ihr Ergebnis in der Sache korrekt (E. 4.4).

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht hat den Rekurs gegen die Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus in Genf abgewiesen. Die zentralen Punkte des Urteils sind: 1. Keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung: Eine Ausdehnung des Geltungsbereichs eines kantonalen Schutzplans auf benachbarte, nicht explizit erfasste Parzellen ist unzulässig und würde die Rechtssicherheit verletzen. 2. Einhaltung des ISOS: Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) hat im kantonalen Baurecht keine direkt verbietende Wirkung, sondern muss in der Interessenabwägung berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall wurde das öffentliche Interesse an der inneren Verdichtung und der Schaffung von Wohnraum höher gewichtet, ohne dass eine Gefährdung der Identität oder des Schutzziels des ISOS-Objekts festgestellt wurde, insbesondere unter Berücksichtigung der positiven Fachgutachten und der spezifischen Lage des Grundstücks am Rande des Schutzperimeters und neben bereits dichter Bebauung. 3. Ausreichende Erschliessung: Die technische Erschliessung ist ausreichend, da das Projekt nur eine geringfügige Zunahme des motorisierten Verkehrs verursachen wird (begrenzte Anzahl von Parkplätzen und Verzichtserklärung auf Autobesitz der Bewohner). Die vorhandene Infrastruktur ist in der Lage, diese Zunahme zu bewältigen. 4. Rechtliche Erschliessung (Dienstbarkeiten): Die Baubewilligungsbehörde muss die privatrechtlichen Dienstbarkeiten summarisch prüfen. Das Projekt führt zu keiner unzulässigen Mehrbelastung der bestehenden Wegedienstbarkeiten. Die Zunahme des Verkehrs ist im Vergleich zu relevanten Präzedenzfällen nicht als unzumutbar zu betrachten, da die Anzahl der zusätzlichen Fahrzeuge sehr gering ist und keine Beschränkung der Dienstbarkeiten auf einen bestimmten Bautyp (z.B. nur Villen) nachgewiesen werden konnte.