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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Bundesgerichtsurteil 9C_297/2025 vom 23. Februar 2026

I. Einleitung Das Bundesgericht hatte über einen Rekurs der Erben von A.A.__ gegen einen Entscheid des Genfer Cour de justice zu befinden. Streitgegenstand war die Besteuerung des Veräusserungsgewinns aus dem Verkauf eines Grundstücks (Parzelle Nr. zzz) für die Steuerperiode 2016 im Rahmen der direkten Bundessteuer (DBG) sowie der kantonalen und kommunalen Steuern (ICC). Im Zentrum stand die Frage, ob der Veräusserungsgewinn aus der fraglichen Parzelle die steuerliche Privilegierung gemäss Art. 18 Abs. 4 DBG (und den entsprechenden harmonisierten kantonalen Bestimmungen) für landwirtschaftliche Liegenschaften beanspruchen kann.

II. Sachverhalt A.A._ und sein Bruder E.A._ waren hälftige Miteigentümer der Parzelle Nr. xxx in der Gemeinde F.__ (Kanton Genf), welche sich in der Landwirtschaftszone befand.

Im März 2014 schlossen die Eigentümer mit dem Kanton Genf ein notarielles Kaufversprechen (promesse de vente et d'achat) betreffend die Parzelle Nr. xxx. Der Kaufpreis belief sich auf 1'399'544 CHF. Der Vertrag sah eine Aufteilung der Fläche und des Preises vor: Ein Teil für die Wiederaufforstung (8 CHF/m²) und ein grösserer Teil für die Erweiterung einer kantonalen Anstalt (100 CHF/m²). Zudem wurde eine Entschädigung für den Ernteausfall bis zum definitiven Verkauf vereinbart.

Das Kaufversprechen war an drei suspensive Bedingungen geknüpft: 1. Eine rechtskräftige Entscheidung der Landwirtschaftlichen Bodenkommission (CFA), welche die Teilung der Parzelle Nr. xxx und die Entlassung der neuen Unterparzelle Nr. yyy/zzz aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) bewilligt. 2. Die Zustimmung des Gemeinderats von H.__ zum Verkauf der Parzelle Nr. aaa an die Landwirte. 3. Die Bewilligung der CFA für die Landwirte zum Erwerb dieser Parzelle Nr. aaa.

Im September 2015 erteilte die CFA die Bewilligung zur Teilung der Parzelle und die Entlassung der neuen Parzelle Nr. zzz aus der BGBB-Unterstellung. Die CFA begründete dies damit, dass aufgrund der im Mai 2014 erfolgten Aufforstung und der Erstellung von Parkplätzen auf der Parzelle Nr. zzz diese nicht mehr für die Landwirtschaft geeignet sei.

Nachdem die CFA im Mai 2014 bereits die Bewilligung zum Erwerb der landwirtschaftlichen Ersatzparzelle Nr. aaa an die Landwirte erteilt hatte, erfolgte im Dezember 2015 und Februar 2016 der definitive notarielle Kaufvertrag über die Parzelle Nr. zzz zwischen den Landwirten und dem Kanton Genf. Gleichzeitig erwarben die Landwirte die Parzelle Nr. aaa von der Gemeinde H.__.

Im Juli 2019 veranlagte die kantonale Steuerverwaltung den Anteil von A.A.__ am Veräusserungsgewinn der Parzelle Nr. zzz in Höhe von 612'769 CHF als ordentliches Einkommen und unterwarf diesen der IFD und ICC. Eine zwischenzeitliche Gesetzesinitiative des Genfer Grossen Rates im Jahr 2017, welche eine rückwirkende Umzonung der Parzelle Nr. zzz (von Landwirtschafts- in Bauzone) vorsah, wurde abgelehnt. Die Parzelle verblieb somit in der Landwirtschaftszone, war aber vom BGBB désassujetti.

III. Bisheriger Instanzenzug Die Erben von A.A.__ fochten die Besteuerung ohne Erfolg an: Die kantonale Steuerverwaltung wies die Einsprache ab, und sowohl das Tribunal administratif de première instance (TAPI) als auch der Cour de justice des Kantons Genf bestätigten die Veranlagung.

IV. Rechtsfrage vor Bundesgericht Die zentrale Rechtsfrage, die das Bundesgericht zu beantworten hatte, war, ob die Parzelle Nr. zzz zum Zeitpunkt ihrer definitiven Veräusserung noch als landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne von Art. 18 Abs. 4 DBG (Art. 8 Abs. 1 zweiter Satz HarmG, Art. 19 Abs. 5 LIPP/GE) galt und somit Anspruch auf die privilegierte Besteuerung des Veräusserungsgewinns hatte.

V. Massgebende Rechtsgrundlagen und gefestigte Rechtsprechung

1. Privilegierung nach Art. 18 Abs. 4 DBG: Diese Bestimmung sieht vor, dass Gewinne aus der Veräusserung von land- oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften nur bis zur Höhe der Investitionskosten zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet werden. Dies ist eine wichtige Ausnahme vom Grundsatz der Besteuerung des gesamten Gewinns aus selbstständiger Erwerbstätigkeit.
2. Begriff der landwirtschaftlichen Liegenschaft: Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Begriff der landwirtschaftlichen Liegenschaft in Übereinstimmung mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB) auszulegen (vgl. BGE 138 II 32 E. 2.2.1 und 2.3.1; Urteil 2C_467/2019 vom 24. Januar 2020 E. 3.4). Eine Liegenschaft gilt als landwirtschaftlich, wenn sie zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Entscheidend ist dabei, dass diese Eignung bis zum Zeitpunkt der Veräusserung gegeben sein muss. Die spätere Nutzung oder Zweckbestimmung ist für die Anwendung des Steuerprivilegs nicht relevant (Urteil 9C_336/2023 vom 3. Mai 2024 E. 3.2.4).
3. Bedingte Verträge (Art. 151 OR): Wenn eine Forderung von einer suspensiven Bedingung abhängt, wird sie erst wirksam, wenn die Bedingung eintritt. Dies gilt, wenn die Erfüllung der Bedingung ungewiss ist (vgl. Urteile 9C_89/2023 und 9C_90/2023 vom 12. März 2024 E. 9.1).

VI. Argumentation der Beschwerdeführer Die Beschwerdeführer (Erben) brachten im Wesentlichen zwei Hauptargumente vor:

1. Massgebender Zeitpunkt: Sie vertraten die Ansicht, der massgebende Zeitpunkt für die Beurteilung der landwirtschaftlichen Eignung sei der Abschluss des Kaufversprechens im März 2014. Die im Vertrag vereinbarten suspensiven Bedingungen seien lediglich "formalities" gewesen, da ihre Erfüllung voraussehbar gewesen sei. Der Kanton Genf habe das Grundstück zudem bereits unmittelbar nach Abschluss des Kaufversprechens in Besitz genommen und Veränderungen (Aufforstung, Parkplätze) vorgenommen.
2. Fortdauernde landwirtschaftliche Eignung: Selbst wenn der Zeitpunkt des definitiven Verkaufs massgeblich sei, sei die Parzelle weiterhin landwirtschaftlich nutzbar gewesen. Der Verlust der landwirtschaftlichen Eignung sei allein dem Kanton Genf zuzuschreiben, dessen Massnahmen nicht irreversibel seien. Sie führten zudem an, dass der Verkauf ohnehin gemäss Art. 65 Abs. 1 BGBB hätte bewilligt werden können (Erwerb durch Gemeinwesen für öffentliche Aufgaben). Schliesslich seien die von der Rechtsprechung für ein Désassujettissement geforderten Bedingungen (langjährige nicht-landwirtschaftliche Nutzung, keine zukünftige landwirtschaftliche Nutzung, rechtmässige Bauten) nicht erfüllt gewesen, und die CFA habe sich lediglich von der Beteiligung des Kantons leiten lassen.

VII. Begründung des Bundesgerichts

1. Zum massgebenden Zeitpunkt für die Beurteilung der landwirtschaftlichen Eignung: Das Bundesgericht wies die Argumentation der Beschwerdeführer zurück. Es hielt fest, dass der Eigentumsübergang der Parzelle Nr. zzz erst mit dem definitiven notariellen Kaufvertrag vom Dezember 2015 und Februar 2016 erfolgte. Die im Kaufversprechen von März 2014 vorgesehenen Bedingungen waren nach Ansicht des Gerichts tatsächlich suspensiver Natur und deren Erfüllung war keineswegs als sicher oder als blosse Formalität zu betrachten. Insbesondere die Entscheidung der CFA über die Entlassung des Grundstücks aus dem BGBB-Geltungsbereich stellte eine entscheidende, nicht mit Sicherheit vorhersehbare Bedingung dar. Das Gericht zog hier Parallelen zu Verkäufen, die an die Erteilung einer Baubewilligung geknüpft sind, bei denen ebenfalls die Ungewissheit der Bedingung betont wird (vgl. E. 4.3). Die Tatsache, dass der Kanton Genf bereits vor Erfüllung aller Bedingungen Veränderungen am Grundstück vorgenommen haben soll, ändert nichts am unsicheren Charakter der suspensiven Bedingungen. Somit war die Ansicht der Vorinstanzen, dass der Zeitpunkt des definitiven notariellen Verkaufs massgebend ist, rechtlich korrekt.

2. Zur landwirtschaftlichen Eignung der Parzelle Nr. zzz: Das Bundesgericht bestätigte auch die Auffassung der Vorinstanzen, dass die Parzelle Nr. zzz zum Zeitpunkt ihres Eigentumsübergangs an den Kanton Genf im Dezember 2015 und Februar 2016 nicht mehr für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet war.

   • Verlust der Eignung durch CFA-Entscheid: Der Verlust der landwirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit trat mit der rechtskräftigen Entscheidung der CFA im September 2015 ein, welche die Parzelle förmlich vom BGBB-Geltungsbereich entliess. Dieser Entscheid erging vor dem definitiven Eigentumsübergang.
   • Unerheblichkeit der Ursache und Reversibilität: Selbst wenn der Verlust der landwirtschaftlichen Eignung bereits im März 2014 durch die vom Kanton vorgenommenen Massnahmen (Aufforstung, Parkplätze) erfolgt und dem Kanton zuzuschreiben wäre, so wäre dieser Verlust dennoch vor dem Eigentumsübergang eingetreten. Das Argument der Beschwerdeführer, die vorgenommenen Änderungen seien reversibel, wurde als unerheblich erachtet, da die rechtskräftige Désassujettissement-Entscheidung der CFA massgebend ist und ihre Gültigkeit dadurch nicht in Frage gestellt wird.
   • Keine Anwendung von Art. 65 Abs. 1 BGBB: Die Beschwerdeführer konnten sich nicht auf Art. 65 Abs. 1 BGBB (Erwerb durch Gemeinwesen für öffentliche Aufgaben) berufen, da die Parzelle Nr. zzz letztlich nicht umgezont wurde (das Projekt des Genfer Grossen Rates wurde abgelehnt) und somit formell in der Landwirtschaftszone verblieb, auch wenn sie vom BGBB entbunden war.
   • Gültigkeit der CFA-Entscheidung: Das Bundesgericht stellte klar, dass die Rechtmässigkeit der Désassujettissement-Entscheidung der CFA nicht Gegenstand des vorliegenden Steuerverfahrens ist. Es ging von der Gültigkeit dieses rechtskräftigen Entscheids aus und wies den Vorwurf zurück, die CFA habe sich bei ihrer Entscheidung lediglich von der Beteiligung des Kantons leiten lassen.

VIII. Schlussfolgerung des Bundesgerichts Basierend auf diesen Erwägungen kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Parzelle Nr. zzz zum massgebenden Zeitpunkt der definitiven Veräusserung nicht mehr als landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne der Steuergesetzgebung galt. Die Voraussetzungen für die Beanspruchung der steuerlichen Privilegierung gemäss Art. 18 Abs. 4 DBG waren somit nicht erfüllt. Der Rekurs der Erben wurde daher sowohl in Bezug auf die direkte Bundessteuer als auch auf die kantonalen und kommunalen Steuern abgewiesen.

IX. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Massgebender Zeitpunkt: Der Zeitpunkt des definitiven Eigentumsübergangs (Dezember 2015 / Februar 2016 mittels notariellem Kaufvertrag) ist entscheidend, nicht der Abschluss des bedingten Kaufversprechens (März 2014).
• Suspensive Bedingungen: Die im Kaufversprechen enthaltenen Bedingungen waren tatsächlich suspensiver Natur und ihre Erfüllung war ungewiss; es handelte sich nicht um blosse Formalitäten.
• Verlust der landwirtschaftlichen Eignung: Die Parzelle verlor ihre Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung mit der rechtskräftigen Entlassung aus dem BGBB-Geltungsbereich durch die CFA im September 2015, also vor dem massgebenden Eigentumsübergang.
• Unerheblichkeit der Reversibilität und Ursache: Die Reversibilität der vom Kanton vorgenommenen Änderungen oder die Frage, wem der Verlust der Eignung zuzuschreiben ist, sind unerheblich, solange der CFA-Entscheid über das Désassujettissement rechtskräftig ist.
• Keine Steuerprivilegierung: Da die Parzelle zum Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr als landwirtschaftliche Liegenschaft qualifizierte, entfiel der Anspruch auf die steuerliche Privilegierung nach Art. 18 Abs. 4 DBG.
• Gültigkeit des CFA-Entscheids: Die Rechtmässigkeit des CFA-Entscheids selbst war nicht Gegenstand des Steuerverfahrens und wurde vom Bundesgericht als gegeben angenommen.