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Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts, 9C_298/2025 vom 23. Februar 2026, befasst sich mit der Besteuerung des Gewinns aus der Veräusserung eines Grundstücks für das Steuerjahr 2016 im Kanton Genf. Streitig ist, ob die veräusserte Parzelle zum massgebenden Zeitpunkt noch als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) bzw. Art. 8 Abs. 1 Satz 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) zu qualifizieren war, um von einer privilegierten Besteuerung zu profitieren. Die kantonalen Vorinstanzen (Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève und Cour de justice de la République et canton de Genève) hatten die Anwendung des Steuerprivilegs verneint.
2. SachverhaltDer Beschwerdeführer A.A._ war zusammen mit seinem Bruder Miteigentümer einer Parzelle (Nr. zzz) in der Gemeinde C._ (Kanton Genf), die in der Landwirtschaftszone lag und an eine öffentliche Anstalt grenzte.
Im März 2014 schlossen die Miteigentümer und der Kanton Genf ein notarielles Kaufversprechen (promesse de vente et d'achat) über die Parzelle zzz ab. Der vereinbarte Kaufpreis betrug CHF 1'399'544.-, aufgeteilt nach vorgesehener Nutzung (CHF 8.-/m² für Aufforstung, CHF 100.-/m² für Erweiterung der Anstalt D._). Dieses Kaufversprechen enthielt drei aufschiebende Bedingungen: 1. Einholung eines rechtskräftigen Entscheids der Landwirtschaftlichen Bodenkommission (CFA), welcher die Teilung der ursprünglichen Parzelle xxx erlaubt und die neue Unterparzelle zzz der Geltung des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (LDFR) entzieht (Entherrschaftlichung). 2. Zustimmung des Gemeinderats von E._ zum Verkauf einer anderen Parzelle (aaa) an die Landwirte. 3. Einholung der CFA-Bewilligung für die Landwirte zum Erwerb dieser Parzelle aaa.
Im September 2015 erteilte die CFA die Bewilligung zur Teilung der Parzelle xxx und sprach die Entherrschaftlichung der neuen Unterparzelle zzz vom LDFR aus. Begründung: Aufgrund der im Mai 2014 erfolgten Aufforstung und der Errichtung von Aussenparkplätzen auf Parzelle zzz sei diese nicht mehr für die Landwirtschaft geeignet.
Nachdem bereits im Mai 2014 die CFA den Landwirten den Erwerb der Parzelle aaa bewilligt hatte, erfolgte im Dezember 2015 und Februar 2016 die notarielle Verurkundung des Kaufs der Parzelle aaa durch die Landwirte. Gleichzeitig, an denselben Daten, wurde der definitive Kaufvertrag über die Parzelle zzz zwischen den Landwirten und dem Kanton Genf in Erfüllung des Kaufversprechens abgeschlossen.
Im Juni 2016 veranlagte die kantonale Steuerverwaltung den Beschwerdeführer für die Immobilien-Gewinnsteuer (IBGI). Eine dagegen erhobene Reklamation wurde als unzulässig erklärt. Im Jahr 2017 lehnte der Genfer Grosse Rat ein Gesetzgebungsprojekt ab, das die rückwirkende Umzonung (Deklassierung) der Parzelle zzz vorgesehen hätte, weshalb diese formell in der Landwirtschaftszone verblieb.
Im Juli 2019 veranlagte die kantonale Steuerverwaltung den Beschwerdeführer für die direkte Bundessteuer (IFD) und die kantonalen und kommunalen Steuern (ICC) für das Jahr 2016 und rechnete ihm die Hälfte des Gewinns aus der Veräusserung der Parzelle zzz als steuerbares Einkommen an. Dagegen erhob der Beschwerdeführer Reklamation, welche im September 2023 abgewiesen wurde.
Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen, das TAPI und die Cour de justice, bestätigten die Steuerveranlagungen und lehnten das Steuerprivileg ab.
3. Rechtliche GrundlagenDie rechtlichen Grundlagen des Falls umfassen im Wesentlichen: * Art. 18 Abs. 4 DBG (entsprechend Art. 8 Abs. 1 Satz 2 StHG und Art. 19 Abs. 5 des Genfer Gesetzes über die Besteuerung natürlicher Personen – LIPP): Diese Bestimmung sieht ein Steuerprivileg für Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vor, welche vom übrigen Einkommen getrennt und zu einem tieferen Satz besteuert werden. * Art. 6 Abs. 1 LDFR: Definiert ein landwirtschaftliches Grundstück als solches, das dauernd oder wiederkehrend landwirtschaftlich nutzbar ist. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung interpretiert den Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks in Art. 18 Abs. 4 DBG in Übereinstimmung mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts (LDFR). * Art. 2 Abs. 1 LDFR: Ein Grundstück ist der LDFR unterstellt, wenn es für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet ist. * Art. 151 OR: Regelt die aufschiebende Bedingung, wonach die Wirkung eines Vertrags erst mit dem Eintritt der Bedingung eintritt. * Art. 216 und 217 OR: Betreffen die Formgültigkeit von Grundstückkaufverträgen und aufschiebende Bedingungen bei solchen Verträgen.
Entscheidend für die Anwendung des Steuerprivilegs ist der Zeitpunkt der Veräusserung: Das Grundstück muss zu diesem Zeitpunkt noch der landwirtschaftlichen Nutzung zugänglich sein und den Anforderungen des LDFR genügen. Eine spätere Nutzung oder Umnutzung ist dabei irrelevant.
4. Vorinstanzliche BeurteilungDie Cour de justice bestätigte die erstinstanzliche Veranlagung mit folgender Begründung: * Die Eigentumsübertragung der Parzelle zzz erfolgte erst mit dem Abschluss des definitiven notariellen Kaufvertrags im Dezember 2015 bzw. Februar 2016. * Das Kaufversprechen von März 2014 war mit echten aufschiebenden Bedingungen verbunden, deren Eintritt ungewiss war. * Zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung lag bereits der rechtskräftige Entherrschaftlichungsentscheid der CFA vom September 2015 vor. Damit war die Parzelle zzz formell und objektiv nicht mehr für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet. * Die CFA-Entscheidung beruhte auf objektiven Elementen (Aufforstung und Bau von Parkplätzen), deren Reversibilität nicht massgebend sei, da die formelle Entherrschaftlichung bindend war. * Art. 65 Abs. 1 LDFR (Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch öffentliche Körperschaften zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben) sei nicht einschlägig, da die Parzelle zzz aufgrund der Ablehnung durch den Genfer Grossen Rat nicht umgezont wurde und somit in der Landwirtschaftszone verblieb.
5. Rügen des BeschwerdeführersDer Beschwerdeführer rügte eine Verletzung von Art. 18 Abs. 4 DBG (Art. 8 Abs. 1 Satz 2 StHG) und brachte im Wesentlichen zwei Argumente vor: 1. Massgebender Zeitpunkt: Der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufversprechens (März 2014) sei entscheidend, da die aufschiebenden Bedingungen "blosse Formalitäten" gewesen seien und deren Erfüllung voraussehbar war. Der Kanton Genf habe sich bereits ab März 2014 als Eigentümer verhalten (Aufforstung, Bau von Parkplätzen). 2. Landwirtschaftliche Eignung: Auch zum Zeitpunkt des definitiven Kaufvertrags (Dezember 2015/Februar 2016) sei die Parzelle noch landwirtschaftsfähig gewesen. Der Verlust der Eignung sei allein dem Kanton Genf zuzuschreiben und die vorgenommenen Änderungen seien nicht irreversibel. Zudem hätte der Verkauf gemäss Art. 65 Abs. 1 LDFR bewilligt werden können. Die von der Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen für eine Entherrschaftlichung (langjähriger nicht-landwirtschaftlicher Gebrauch, keine zukünftige landwirtschaftliche Eignung, legale Bauten) seien nicht erfüllt gewesen; die CFA habe lediglich die Beteiligung des Kantons an der Transaktion berücksichtigt.
6. Erwägungen des BundesgerichtsDas Bundesgericht weist die Beschwerde in Bezug auf IFD und ICC vollumfänglich ab und schliesst sich der Argumentation der Vorinstanz an:
6.1. Massgebender Zeitpunkt für die Qualifikation des GrundstücksDas Bundesgericht bestätigt, dass die Eigentumsübertragung der Parzelle zzz erst mit dem definitiven notariellen Kaufvertrag vom Dezember 2015/Februar 2016 erfolgte. Das Kaufversprechen vom März 2014 war mit echten aufschiebenden Bedingungen (Art. 151 OR) versehen. Die Erfüllung dieser Bedingungen war keineswegs als "blosse Formalität" oder als sicher voraussehbar anzusehen. Das Bundesgericht verweist hierbei auf seine Rechtsprechung, wonach selbst eine vom Erhalt einer Baubewilligung abhängige Immobilienveräusserung eine echte aufschiebende Bedingung darstellt (Querverweis auf BGE 9C_89/2023 und 9C_90/2023 vom 12. März 2024, E. 9.1). Die Behauptung des Beschwerdeführers, alle landwirtschaftlichen Immobilientransaktionen seien den Entscheidungen der CFA unterworfen, reicht nicht aus, um den unsicheren Charakter der Bedingungen zu widerlegen. Die Handlungen des Kantons (Aufforstung, Parkplätze) vor Erfüllung aller aufschiebenden Bedingungen sind für den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die rechtliche Qualifikation des Grundstücks irrelevant.
Daher hat die Cour de justice die Daten des definitiven Kaufvertrags (Dezember 2015/Februar 2016) zu Recht als massgebend erachtet, weil die Parzelle zu diesem Zeitpunkt formell und objektiv der LDFR-Herrschaft entzogen war.
6.2. Landwirtschaftliche Eignung im VeräusserungszeitpunktDas Bundesgericht bekräftigt, dass die Parzelle zzz zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an den Kanton Genf (Dezember 2015/Februar 2016) nicht mehr für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet war. Der rechtskräftige und formelle Entherrschaftlichungsentscheid der CFA vom September 2015 ist hierfür ausschlaggebend und erging vor dem definitiven Eigentumsübergang.
Selbst wenn der Verlust der landwirtschaftlichen Eignung bereits mit den vom Kanton im März 2014 vorgenommenen Änderungen (Aufforstung, Parkplätze) eingetreten wäre und dem Kanton zuzurechnen wäre, hätte dieser Verlust dennoch vor dem Eigentumsübergang stattgefunden, was die Anwendung des Steuerprivilegs ausschliesst. Die Frage der Reversibilität der vorgenommenen Änderungen ist ebenfalls irrelevant, da der rechtskräftige Entherrschaftlichungsentscheid der CFA Bestand hat.
Schliesslich sei Art. 65 Abs. 1 LDFR im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da der Genfer Grosse Rat die beabsichtigte Umzonung der Parzelle abgelehnt hat und diese somit in der Landwirtschaftszone verblieb. Die Frage, ob die Bedingungen für die Entherrschaftlichung im September 2015 tatsächlich erfüllt waren und der CFA-Entscheid rechtmässig war, kann nicht in diesem Steuerverfahren überprüft werden. Im Übrigen gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass die CFA den Entherrschaftlichungsentscheid lediglich aufgrund der Beteiligung des Kantons als Käuferin getroffen hätte.
7. SchlussfolgerungDas Bundesgericht weist die Beschwerde des Beschwerdeführers A.A.__ in Bezug auf die direkte Bundessteuer und die kantonalen und kommunalen Steuern vollumfänglich ab. Die Vorinstanzen haben die Anwendung des Steuerprivilegs für landwirtschaftliche Grundstücke zu Recht verneint, da die Parzelle zum Zeitpunkt der definitiven Veräusserung nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des LDFR qualifiziert wurde.
Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: