1C_285/2025 — Festsetzung des Mietzustands staatlich kontrollierter Liegenschaften (Genf)

Rechtsgebiet: Staatsrecht (Eigentumsgarantie, Willkürverbot, Treu und Glauben, rechtliches Gehör) · Vorinstanz: Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative · Besetzung: Bundesrichter Haag (Präsident), Chaix, Müller; Gerichtsschreiberin Tornay Schaller · Verfahrensergebnis: Beschwerdeabweisung

Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die Reduktion des genehmigten Mietzustands von Genfer HM-Liegenschaften durch das kantonale Wohnungsbauamt und weist alle Rügen der Eigentümerin ab.
• Entscheidung: Die pro-rata-Berechnung der Eigenkapitalrendite zwischen den vom Staatsrat festgelegten Stufen (4 %, 4,5 %, 6 %) ist nicht willkürlich; die 0,5 %-Risikoprämie statt einer 2 %-Prämie ist für staatlich kontrollierte Mieten gerechtfertigt; die gewichtete Anrechnung personalisierter Subventionen bei HM-Liegenschaften verstösst nicht gegen Bundesrecht.
• Bedeutung: Erstmalige höchstrichterliche Klärung, dass die Nettoertragsmethode von Art. 269 OR (BGE 147 III 14) nicht direkt auf staatlich kontrollierte Mieten übertragen wird und dass die durch kantonale Praxis etablierte Interpolation zwischen Renditestufen nicht willkürlich ist.

Sachverhalt

Die C.________ SA (später von der Beschwerdeführerin A.________ erworbene) Eigentümerin von drei Liegenschaften an der route de Thonon 60, 60A und 60B in Collonge-Bellerive (Kategorie HM nach Art. 16 Abs. 1 lit. d LGL/GE) beantragte am 6. Oktober 2023 beim Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLO) eine Anpassung des Mietzustands wegen gestiegener Hypothekarzinsen. Das Amt bewilligte am 30. Oktober 2023 einen Maximalmietzustand von 413'532 Franken ab 1. Januar 2024. Am 1. November 2023 wurde der Kauf durch A.________ vollzogen; am selben Tag teilte das Amt mit, der Finanzplan sei «admis».

Mieter B.________ erhob am 29. November 2023 Reklamation und verlangte eine Ertragsberechnung auf Basis des Kaufpreises. Das Amt senkte den Mietzustand nach Durchführung des Reklamationsverfahrens auf 406'320 Franken (eine Reduktion von 7'212 Franken), was die Cour de justice und das Bundesgericht bestätigten.

Erwägungen

Rechtliches Gehör (E. 2)

Die Beschwerdeführerin rügte, die Begründung der Berechnung des Mietzustands in der Reklamationsentscheidung sei ungenügend. Das Bundesgericht hielt fest, dass das Amt den Berechnungsmodus auf 25 Seiten erläutert und die Beschwerdeführerin dazu Stellung nehmen konnte. Eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor (vgl. [BGE 142 II 154, E. 4.2]; [BGE 141 V 557, E. 3.2.1]).

Qualifikation der Reklamation (E. 3)

Das Schreiben des Mieters vom 29. November 2023 — betitelt «Réclamation» und gerichtet gegen die Lohnerhöhung — erfüllt die formellen und materiellen Voraussetzungen von Art. 44 LGL/GE. Das Amt war infolgedessen gemäss Art. 50 Abs. 2 LPA/GE zu einer freiwilligen Überprüfung (libre pouvoir d'examen) verpflichtet. Kein Willkür.

Treu und Glauben (E. 4)

Die Beschwerdeführerin berief sich auf den Vertrauensschutz: Das Schreiben vom 1. November 2023 («plan financier [...] admis») habe ihr die Gewissheit verschafft, dass der Mietzustand von 413'532 Franken garantiert sei. Das Bundesgericht wies dies zurück: Das Schreiben bestätigte lediglich die Aufnahme des Finanzplans, nicht aber den Bestand der Mietzustandsentscheidung. Die Entscheidung vom 30. Oktober 2023 war am 1. November 2023 noch nicht rechtskräftig, da die 30-tägige Reklamationsfrist (Art. 44 LGL/GE) noch lief. Eine vertrauensbegründende Zusicherung lag nicht vor (vgl. [BGE 149 V 203, E. 5.1]; [BGer 1C_114/2023 vom 21. März 2024, E. 5.2]).

Art. 9 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

Eigentumsgarantie und pro-rata-Berechnung der Eigenkapitalrendite (E. 5)

Eigentumsgarantie als Rahmen (E. 5.1)

Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist nicht schrankenlos. Eine Reduktion des Mietzustands um 7'212 Franken auf insgesamt 406'320 Franken (1,74 %) stellt keine schwerwiegende Eigentumsbeeinträchtigung dar. Massstab ist daher Willkür (vgl. [BGE 140 I 168, E. 4]; Willkürprüfung bei nicht schwerwiegender Eigentumsbeeinträchtigung).

Art. 26 Abs. 1 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Das Eigentum ist gewährleistet.»

Interpolation der Renditestufen (E. 5.3)

Der Staatsrat hat die zulässigen Eigenkapitalrenditen gestaffelt: 6 % bei 20 % Eigenkapitalanteil, 4,5 % bei 50 % und 4 % bei 100 % (ArRPFOL/GE vom 21. Februar 2018). Bei einem Eigenkapitalanteil von 43 % berechnete das Amt interpolierend: 6 % – [(43 % – 20 %) × 0,05 %] = 4,85 %. Die Beschwerdeführerin verlangte das Maximum von 6 %.

Das Bundesgericht hält die Interpolation für nicht willkürlich: Die Stufen bilden keine offene Bandbreite, sondern übersetzen das Finanzierungsrisiko (Leverage-Effekt) in eine Renditeprämie. Eine binäre Anwendung (alles oder nichts) würde den Zweck der massvollen Anreizsetzung verfehlen. Art. 42 Abs. 5 LGL/GE räumt dem Amt ein weites Ermessen ein.

Risikoprämie: 0,5 % statt 2 % (E. 5.4)

Die Beschwerdeführerin verlangte, analog zu BGE 147 III 14 (E. 8.4), eine Risikoprämie von 2 % auf den Referenzzins. Das Bundesgericht wies dies zurück: Die Erhöhung der Eigenkapitalrenditeprämie auf Referenzzins + 2 % gilt nur für frei vereinbarte Mieten nach Art. 269 OR. Für staatlich kontrollierte Mieten gilt ein eigenständiges Regime. Die Genfer Praxis stützt sich auf einen über 20 Jahre geglätteten Referenzzins (3,04 % per Ende 2017), der oberhalb der 2 %-Schwelle liegt, sodass die 2 %-Prämie ohnehin nicht ausgelöst wird (vgl. [BGer 1C_471/2018 vom 7. November 2019, E. 2]; [BGer 1C 500/2013 vom 25. September 2014, E. 3.2.2 und 3.3]).

Art. 269 OR (SR 220) «Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.»

Gewichtung der Subventionen (E. 5.5)

Bei HM-Liegenschaften (Art. 16 Abs. 1 lit. d LGL/GE) erhalten nur ein Teil der Mieter eine einkommensabhängige persönliche Subvention (Art. 23B LGL/GE). Das Amt gewichtete die Subventionen nach dem Anteil der berechtigten Mieter (35,71 % in 2021/2022 und 28,57 % in 2023), was zu einem gewichteten Durchschnitt von 7'008 Franken führte. Die Beschwerdeführerin begehrte den ungewichteten Durchschnitt von 20'698 Franken. Das Bundesgericht bestätigte die Gewichtung als nicht willkürlich, da sie der Struktur der HM-Liegenschaften Rechnung trägt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der Rechtsprechung zu staatlich kontrollierten Mieten und präzisiert drei Punkte:

1. Nettoertragsmethode nicht direkt übertragbar: Das Bundesgericht bekräftigt die in [BGer 1C_471/2018 vom 7. November 2019, E. 2] begründete Differenzierung: Die Kriterien von Art. 269 OR und insbesondere die Erhöhung der Eigenkapitalrenditeprämie auf Referenzzins + 2 % (BGE 147 III 14, E. 8.4) gelten nur für frei vereinbarte Mieten. Für staatlich kontrollierte Mieten ist das Übermassverbot (Art. 26 BV i.V.m. Art. 36 BV) massgeblich, nicht die absolute Methode des Privatrechts.

2. Interpolation der Renditestufen: Erstmals hält das Bundesgericht ausdrücklich fest, dass die kantonale Praxis der pro-rata-Interpolation zwischen den vom Staatsrat festgelegten Renditestufen nicht willkürlich ist, solange sie innerhalb der Bandbreite bleibt und den Zweck der massvollen Anreizsetzung wahrt.

3. Gewichtung personalisierter Subventionen: Bei HM-Liegenschaften (gemischte Belegung) ist die gewichtete Anrechnung der Subventionen nach dem effektiven Empfängeranteil nicht willkürlich.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt die Reduktion des Mietzustands von 413'532 auf 406'320 Franken. Das Urteil stellt klar, dass die im Mietrecht des OR geltende Nettoertragsmethode (insbesondere die 2 %-Risikoprämie von BGE 147 III 14) nicht auf staatlich kontrollierte Genfer Mietliegenschaften übertragen werden kann. Die kantonale Praxis der interpolierenden Renditeberechnung und der gewichteten Subventionenbehandlung genügt dem Willkürverbot. Die Eigentumsbeeinträchtigung von 1,74 % ist nicht schwerwiegend und im Rahmen der Verhältnismässigkeit gerechtfertigt durch das öffentliche Interesse an erschwinglichem Wohnraum (Art. 1 Abs. 3 LGL/GE).