Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Sondernutzungsrecht, das durch einfachen Versammlungsbeschluss (nicht im Reglement) erteilt wurde, geniesst keinen Vetoschutz nach Art. 712g Abs. 4 ZGB und kann mit doppelter Mehrheit widerrufen werden.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die kantonale Auslegung, dass Art. 712g Abs. 4 ZGB nur Sondernutzungsrechte im Reglement schützt. Der Vetoschutz greift nicht bei Rechten, die durch blosse Versammlungsbeschlüsse begründet wurden. Die Gesetzeslücke ist keine echte Lücke, sondern eine unechte Lücke, die der Gesetzgeber — nicht der Richter — schliessen muss. Die Depensen-Rüge wird jedoch wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gutgeheissen.
• Bedeutung: Bestätigung der herrschenden doktrinalen Auffassung und der kantonalexekutivischen Praxis. Eine Gesetzesrevision (Art. 712b bis AP-ZGB) ist im Parlament hängig und wird die Unterscheidung zugunsten eines einheitlichen Schutzes aller Sondernutzungsrechte aufheben.

Sachverhalt

Die drei Rekurrentinnen A., B. und C. sind Eigentümerinnen von Stockwerkeigentumsanteilen einer 1982 begründeten PPE mit 14 Einheiten in U.________. Der Ehemann von B. (G.) war bis Januar 2020 Verwalter der PPE.

Bei einer ausserordentlichen Generalversammlung vom 2. Juli 1984 wurde einstimmig beschlossen, dass die beiden Gärten vor den Lots 2 und 5 ausschliesslich privaten Nutzungsrechten dieser Lose unterstellt werden. Die Lot-Eigentümer sollten im Gegenzug die Unterhaltskosten tragen. Diese Sondernutzungsrechte wurden nie im Grundbuch angemerkt und auch nicht ins Reglement aufgenommen.

An der Generalversammlung vom 28. September 2021 beschloss die doppelte Mehrheit (9 Stimmen / 630 ‰ für, 4 Stimmen / 370 ‰ gegen), diese Sondernutzungsrechte für die Gärten südlich und südwestlich der Lose 2 und 5 aufzuheben (Traktandum 10).

Die Rekurrentinnen klagten vor dem Zivilgericht auf Nichtigkeit bzw. Anfechtung dieses Beschlusses. Das Zivilgericht wies die Klage am 5. Dezember 2023 ab. Die Cour d'appel civile des Kantons Waadt bestätigte dieses Urteil am 8. September 2025. Dagegen richtet sich der (subsidäre) Verfassungsrekurs.

Erwägungen

1. Zulässigkeit und Rechtsweg

Das Bundesgericht prüft zunächst den Rechtsweg. Die Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung ist zivilrechtlicher Natur (Art. 72 Abs. 1 LTF) und hat pekuniären Charakter. Der ordentliche zivilrechtliche Beschwerdeweg setzt eine Streitwertgrenze von 30'000 Franken voraus (Art. 74 Abs. 1 lit. b LTF). Die kantonale Instanz hatte den Streitwert nur als „über 15'000 Franken" beziffert, ohne ihn genau zu nennen. Die Rekurrentinnen behaupten einen Wert von mindestens 50'000 Franken (Entwertung des Lots 5 durch Verlust des Gartennutzungsrechts von über 300 m² in zentraler Lage mit Seesicht), können dies aber mangels ausreichender Belege im Dossier nicht beweisen. Das Gericht stellt fest, dass nicht hinreichend dargelegt ist, dass die Streitwertgrenze erreicht ist.

Die Frage, ob Art. 712g Abs. 4 ZGB auch für Sondernutzungsrechte gilt, die durch Versammlungsbeschluss erteilt wurden, qualifiziert das Bundesgericht nicht als Rechtsfrage von prinzipieller Bedeutung (Art. 74 Abs. 2 lit. a LTF), da sie sich künftig mit ausreichendem Streitwert stellen könnte und zudem eine Gesetzesrevision hängig ist. Der zivilrechtliche Beschwerdeweg ist daher unzulässig; nur der subsidäre Verfassungsrekurs ist offen.

2. Aktive Legitimation

Die Rekurrentin 1 (Eigentümerin von Lot 5) hat als direkte Betroffene des aufgehobenen Sondernutzungsrechts ein rechtliches Schutzinteresse. Die Rekurrentinnen 2 und 3 haben kein eigenes Sondernutzungsrecht, das vom Beschluss betroffen ist. Das Argument, sie müssten bei Aufhebung einen Teil der Gartenunterhaltskosten übernehmen, reicht nicht aus. Sie sind jedoch legitimiert, soweit sie einen Justizverweigerungs- bzw. Gehörsverletzungsrüge hinsichtlich der Behandlung ihrer Depensen-Beschwerde geltend machen.

3. Auslegung von Art. 712g Abs. 4 ZGB

Der zentrale rechtliche Streitpunkt betrifft den Anwendungsbereich von Art. 712g Abs. 4 ZGB. Die kantonale Instanz hatte diese Bestimmung als unmissverständlich qualifiziert und sie nur auf Sondernutzungsrechte angewendet, die im Reglement über die Verwaltung und Benutzung (Art. 712g Abs. 3 ZGB) vorgesehen sind, nicht aber auf Rechte, die durch einfachen Versammlungsbeschluss erteilt wurden. Das Bundesgericht bestätigt diese Auslegung:

Art. 712g Abs. 4 ZGB (SR 210) «Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.»

Interpretation nach den klassischen Methoden

• Literal: Der Wortlaut „reglementarische Zuteilung" (it.: „attribuzione per regolamento", frz.: „attribution réglementaire", dt.: „reglementarischen Zuteilung") bezieht sich auf das Reglement über die Verwaltung und Benutzung nach Abs. 3. Die Rekurrentin kann nicht aufzeigen, inwiefern terminologische Differenzen zwischen den Sprachfassungen den Sinn mehrdeutig machen würden.

• Systematisch: Art. 712g Abs. 4 ZGB folgt unmittelbar auf Abs. 3, der die Bedingungen für die Annahme und Änderung des Reglements regelt. Die Bindung zwischen den Absätzen wird durch die Konjunktion „zudem" hergestellt, die eine zusätzliche Bedingung für die in Abs. 3 genannte Reglementsänderung einführt. Auch Art. 647 Abs. 1bis ZGB als Gegenstück im ordinärem Miteigentum verweist ausdrücklich auf das „Reglement über die Nutzung und Verwaltung":

Art. 647 Abs. 1bis ZGB (SR 210) «Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer.»

• Historisch/teleologisch: Die Bestimmung wurde mit der Revision vom 11. Dezember 2009 (in Kraft seit 1. Januar 2012) eingeführt, um die in Praxis und Rechtsprechung bereits anerkannte Möglichkeit der Einräumung von Sondernutzungsrechten im Reglement gesetzlich zu verankern und einen besonderen Änderungsschutz zu begründen. Der Gesetzgeber wollte nur Sondernutzungsrechte im Reglement schützen. Die Differenzierung lässt sich damit begründen, dass ein Erwerber das Reglement (das grundbuchlich angemerkt ist) vor dem Kauf einsehen kann, nicht aber alle Versammlungsbeschlüsse.

• Doktrin: Die gesamte Doktrin (Wermelinger im Zürcher Kommentar, Steinauer, Amoos Piguet im Commentaire romand, Gäumann/Bösch im Basler Kommentar) teilt die Auffassung, dass Art. 712g Abs. 4 ZGB nur Sondernutzungsrechte im Reglement erfasst. Kein Autor vertritt die Gegenansicht.

Die Rekurrentin bringt vor, die Gegenansicht sei vertretbar und der Ausschluss der Anwendbarkeit auf Versammlungsbeschlüsse führe zu einer unerträglichen Ungleichbehandlung, die als echte Gesetzeslücke zu schliessen sei. Das Bundesgericht erachtet dies nicht als willkürlich:

Art. 1 Abs. 2 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«Kann dem Gesetz keine Vorschrift entnommen werden, so soll das Gericht nach Gewohnheitsrecht und, wo auch ein solches fehlt, nach der Regel entscheiden, die es als Gesetzgeber aufstellen würde.»

Eine echte Gesetzeslücke setzt voraus, dass der Gesetzgeber einen Punkt hätte regeln müssen, aber unterlassen hat. Hier hat der Gesetzgeber bewusst unterschieden: Sondernutzungsrechte im Reglement erhalten Veto-Schutz, solche durch Versammlungsbeschluss nicht. Die Lösung mag unbefriedigend sein — dann liegt aber eine unechte Lücke vor, die der Richter nicht schliessen darf, ausser das Ergebnis wäre justizwidrig oder verfassungswidrig. Letzteres hat die Rekurrentin nicht bewiesen.

4. Gesetzgebungsrevision

Das Bundesgericht verweist auf die laufende Gesetzesrevision: Der Bundesrat hat am 20. September 2024 einen Vorentwurf zur Änderung des ZGB (Stockwerkeigentum) in Vernehmlassung geschickt. Der vorgeschlagene Art. 712b bis AP-ZGB würde die Unterscheidung aufheben und für alle Sondernutzungsrechte (im Reglement oder durch Versammlungsbeschluss) die Zustimmung der direkt Betroffenen bei Änderung verlangen. Die Botschaft wurde am 13. Mai 2026 dem Parlament unterbreitet. Der Vorentwurf bestätigt, dass die geltende Rechtslage unbefriedigend ist — dies ist aber eine gesetzgeberische und keine richterliche Frage.

5. Gehörsverletzung (Depensen)

Die Rekurrentinnen rügen, die kantonale Instanz habe ihre Beschwerde gegen die Depensen-Zuteilung (12'000 Franken statt erwartete 6'500 Franken) nicht behandelt. Das Bundesgericht stellt fest, dass dieser Einwand tatsächlich im kantonalen Urteil nicht behandelt wurde, obschon er in der Berufungsschrift erhoben worden war. Dies verletzt das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV). Die Sache wird an die kantonale Instanz zurückgewiesen, damit sie sich zur Depensen-Frage äussert.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der bisherigen Rechtsprechung zu Sondernutzungsrechten im Stockwerkeigentum:

BGE 122 III 145 (11. März 1996): Leitentscheid zu Sondernutzungsrechten an Parkplätzen. Das Bundesgericht erkannte, dass Sondernutzungsrechte mit realobligatorischem Charakter im Reglement verankert werden können und dann propter rem dem jeweiligen Lot-Eigentümer zustehen. (BGE 122 III 145)

BGE 127 III 506 (21. Juni 2001): Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann formlos kein ausschliessliches Benutzungsrecht an einer Terrasse einräumen — dafür ist die Form des Begründungsakts oder ein einstimmiger Beschluss erforderlich. (BGE 127 III 506)

BGer 5A_44/2014 (10. November 2014): Der Fall betraf ebenfalls die Anfechtung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung. Das Bundesgericht bestätigte, dass Art. 712g Abs. 4 ZGB nur für reglementarische Sondernutzungsrechte gilt und dass die Bestimmung gemäss Art. 3 SchlT. ZGB i.V.m. Art. 17 Abs. 2 SchlT. ZGB auch auf vor dem 1. Januar 2012 begründete Rechte anwendbar ist. (BGer 5A_44/2014)

BGer 5A_422/2024 (15. Januar 2026): Jüngster Entscheid zu Sondernutzungsrechten an einem Balkon im Stockwerkeigentum. Bestätigt die Linie, dass Sondernutzungsrechte verschiedene Formen annehmen können (dinglich, vertraglich, reglementarisch, durch Versammlungsbeschluss). (BGer 5A_422/2024)

Das vorliegende Urteil bestätigt die bisherige Rechtsprechung und die einhellige Doktrin. Es präzisiert die dogmatische Grundlage, indem es die systematische Verzahnung von Abs. 3 und Abs. 4 des Art. 712g ZGB durch die Konjunktion „zudem" herausstellt und die Parallele zu Art. 647 Abs. 1bis ZGB betont. Es grenzt sich ab von der Auffassung der Rekurrentin, wonach der Schutzbereich teleologisch auf alle Sondernutzungsrechte zu erstrecken sei.

Die Entscheidung ist dogmatisch konsistent: Die Formenstrenge des Stockwerkeigentumsrechts verlangt, dass besonders geschützte Rechte (wie der Vetoschutz) an eine publikationsfähige und für Erwerber erkennbare Form — das grundbuchlich angemerkte Reglement — anknüpfen. Ein blosser Versammlungsbeschluss ist zwar gemäss Art. 712g Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 647 ZGB opposable, aber er gewährt nicht denselben Bestandesschutz wie eine Reglementsbestimmung. Die Hinwendung zur Gesetzgebung, die in Art. 712b bis AP-ZGB die Unterscheidung aufheben will, ist konsequent: Die Beseitigung einer dogmatisch begründbaren, aber praktisch unbefriedigenden Differenzierung ist Sache des Gesetzgebers, nicht des Richters.

Fazit

Das Bundesgericht weist den zivilrechtlichen Beschwerdeweg mangels Streitwertes ab. Im subsidären Verfassungsrekurs bestätigt es die kantonale Auslegung, dass Art. 712g Abs. 4 ZGB nur für reglementarisch verankerte Sondernutzungsrechte gilt und nicht für solche, die durch einfachen Versammlungsbeschluss begründet wurden. Eine echte Gesetzeslücke liegt nicht vor; die Lösung mag unbefriedigend sein, ist aber vom Gesetzgeber so gewollt. Die hängige Gesetzesrevision (Art. 712b bis AP-ZGB) wird die Unterscheidung zugunsten eines einheitlichen Schutzes aller Sondernutzungsrechte aufheben. Lediglich die Gehörsverletzung hinsichtlich der unbehandelten Depensen-Beschwerde führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils in diesem Punkt und zur Rückweisung an die kantonale Instanz.