Executive Summary

• Kernpunkt: Streit um die behindertengerechte Zugänglichkeit einer umgebauten historischen Auberge (Mont-la-Ville/VD) — monte-escaliers à plateforme als Nebenbestimmung im Baubewilligungsverfahren vs. geforderte Kabine élévatrice.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Behindertenorganisationen wird abgewiesen. Der Einbau eines Plattformlifts (monte-escaliers) ist als Nebenbestimmung (charge) im Baubewilligungsverfahren zulässig und verletzt weder das Koordinationsprinzip (Art. 25a RPG) noch das Behindertengleichstellungsgesetz. Die Verhältnismässigkeitsprüfung nach Art. 11 und 12 BehiG ist vertretbar.
• Bedeutung: Präzisierung der Grenzen von Nebenbestimmungen im Baubewilligungsverfahren bei denkmalgeschützten Bauten und Klärung, dass die Schwellenwerte des Art. 12 BehiG keine automatische Pflicht zur Massnahme auslösen, sondern lediglich eine Obergrenze bilden.

Sachverhalt

Ausgangslage

C.________ und D.________ sind Miteigentümer der Parzelle Nr. 15 in Mont-la-Ville (VD) am Col du Mollendruz. Das 6'311 m² grosse Grundstück liegt in Sport- und Freizeitzone und trägt ein 397 m² grosses Gebäude, das als Auberge diente und im kantonalen Architekturregister die Note 4 (gut integriertes Objekt) erhielt. Das Gebäude wurde 1905, 1929 und 1950 umgebaut; ein 1983 angebauter Südost-Flügel ist seit 2015 ungenutzt.

Baugesuch und erstes Verfahren

Am 16. Dezember 2021 reichten die Miteigentümer ein Baugesuch für die innere Renovation und Transformation ein: Restaurant/Seminarraum im Untergeschoss, weitere Restaurant- und Seminarräume im Erdgeschoss, Hotelzimmer und ein Dienstwohnung im ersten Obergeschoss sowie ein 120 m² grosser Konferenzraum im Dachgeschoss. Nach öffentlicher Auflage erhoben die Association B.________ und die Fondation A.________ Einsprache mit dem Argument, der Zugang für Behinderte sei ungenügend. Die Gemeinde erteilte am 13. Juni 2022 die Baubewilligung, verzichtete aber auf die Pflicht zum Einbau eines Aussenlifts und einer Höranlage im Konferenzraum.

Die Cour de droit administratif et public (CDAP) des Kantons Waadt hob diese Entscheidung am 1. Februar 2024 auf und wies die Sache an die Gemeinde zurück, damit sie Alternativen zu einem Innen- oder Aussenlift prüfe (Arrêt AC.2022.0243). Eine separate Beschwerde der Organisationen beim Bundesgericht gegen die Depensverweigerung wurde als unzulässig erklärt (BGer 1C_136/2024 vom 6. März 2024), da es sich um einen Zwischenentscheid handelte.

Zweites Verfahren

Im Rahmen der erneuten Prüfung reichten die Bauherren überarbeitete Pläne vom 30. April 2024 ein, die einen Plattformlift (monte-escaliers à plateforme pour fauteuils roulants) zwischen dem oberen Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss vorsahen. Die Gemeinde erteilte am 29. August 2024 erneut die Baubewilligung, knüpfte die Nutzung des Dachgeschosses als Mehrzwecksaal aber an die Bedingung, einen Plattformlift zwischen erstem Obergeschoss und Dachgeschoss zu installieren. Die CDAP bestätigte diese Entscheidung am 24. Juni 2025 (Arrêt AC.2024.0302).

Beschwerde

Die Fondation A.________ und die Association B.________ ziehen mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beanstanden eine Verletzung des Gehörsanspruchs, eine ungenügende Prüfung der Gesetzeskonformität durch die Gemeinde, die Unzulässigkeit der Zugänglichkeitsfrage als Nebenbestimmung sowie eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips, da ein Personenaufzug (cabine élévatrice) statt eines Plattformlifts hätte verlangt werden müssen. Zudem rügen sie die Depensverweigerung im ersten kantonalen Verfahren.

Erwägungen

1. Zulässigkeit und Beschwerdelegitimation (E. 1)

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein. Die Fondation A.________ hat als Behindertenorganisation im Sinne von Art. 9 BehiG Parteistellung (vgl. Art. 9 des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen [BehiG; SR 151.3]; Art. 5 Abs. 1 der Verordnung über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen [OHand; SR 151.31]; Ziff. 12 Anhang 1 OHand). Ob dies auch für die Association B.________ gilt, kann dahingestellt bleiben, da beide durch denselben Anwalt vertreten sind.

2. Gehörsanspruch und Sachverhaltsfeststellung (E. 2)

Die Beschwerdeführerinnen rügen, die CDAP habe nicht genügend geklärt, wie der Plattformlift zwischen erstem Obergeschoss und Dachgeschoss realisiert werden solle, und verletze damit den Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV). Das Bundesgericht hält fest, dass der Gehörsanspruch das Recht auf Beweisangebot und Beweismitwirkung umfasst, den Richter aber nicht hindert, das Beweisverfahren abzuschliessen, wenn er sich durch antizipierte Beweiswürdigung eine ausreichende Überzeugung gebildet hat (BGE 148 II 73 E. 7.3.1; BGE 145 I 167 E. 4.1). Eine solche antizipierte Beweiswürdigung kann nur wegen Willkür (Art. 9 BV) angefochten werden (BGE 146 III 73 E. 5.2.2; BGE 144 II 427 E. 3.1.3).

Das Bundesgericht stellt fest, dass die CDAP nicht willkürlich handelte: Die Pläne vom 30. April 2024 enthielten Schnitte durch das erste Obergeschoss und das Dachgeschoss mit dem umstrittenen Treppenhaus. Zwar war der Plattformlift nur auf der Treppe zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss eingezeichnet, doch enthielt das Dossier genaue Herstellerpläne mit exakten Dimensionen. Ein Courriel des Herstellers vom 29. April 2025 bestätigte die technische Machbarkeit. Das nachträglich eingereichte Courriel vom 21. August 2025, das die Realisierbarkeit schliesslich verneinte, ist ein unzulässiges Novum (Art. 99 Abs. 1 BGG). Die Rüge wird abgewiesen.

3. Nebenbestimmungen im Baubewilligungsverfahren (E. 3)

3.1 Rechtliche Grundlagen

Das Bundesgericht erläutert die Systematik der Baubewilligung nach Art. 22 RPG und das Institut der Nebenbestimmungen:

Art. 22 RPG (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 2 Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass: a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und b. das Land erschlossen ist. 3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.»

Anstatt ein Gesuch abzulehnen, kann die Behörde Nebenbestimmungen (Bedingungen oder Auflagen) anfügen, die das Projekt ergänzen oder verstärken. Damit eine Auflage (charge) vollziehbar ist, muss sie mit einem gewissen Genauigkeitsgrad beschrieben und ihr Gegenstand klar definiert sein (BGer 1C_244/2024 vom 23. April 2025 E. 2.3; BGer 1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023 E. 11.4.1). Es können jedoch nur sekundäre Massnahmen Gegenstand von Nebenbestimmungen sein. Wenn ein Gesuch ein wesentliches Element oder eine Grundvoraussetzung der Bewilligung auslässt, muss es abgelehnt werden; die Behörde darf lückenhafte Gesuche nicht selbst korrigieren. Eine Baubewilligung, deren gesetzliche Grundlage in eine Nebenbestimmung verbannt würde, verstösst gegen das Legalitätsprinzip (BGer 1C_134/2021 vom 13. Januar 2022 E. 2.1). Das Koordinationsprinzip nach Art. 25a RPG verlangt die Prüfung in einem einheitlichen Verfahren. Eine Nebenbestimmung kann nicht Lücken beheben, die eine wesentliche Projektänderung oder konzeptionelle Neugestaltung erfordern würden (BGer 1C_72/2021 vom 12. September 2022 E. 4.2; BGer 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E. 2.5).

Art. 25a RPG (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt. 2 Die für die Koordination verantwortliche Behörde: a. kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen; b. sorgt für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen; c. holt von allen beteiligten kantonalen und eidgenössischen Behörden umfassende Stellungnahmen zum Vorhaben ein; d. sorgt für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen. 3 Die Verfügungen dürfen keine Widersprüche enthalten. 4 Diese Grundsätze sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar.»

3.2 Anwendung auf den Fall

Die Gemeinde hat die Installation eines Plattformlifts zwischen erstem Obergeschoss und Dachgeschoss als Auflage (charge) mit der Baubewilligung verbunden. Dies verletzt nach Auffassung des Bundesgerichts nicht das Koordinationsprinzip von Art. 25a RPG. Die Auflage führt nicht zu wesentlichen Projektänderungen oder einer konzeptionellen Neugestaltung: Der Plattformlift war bereits zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss vorgesehen, und der Zugang zum Dachgeschoss war bereits Gegenstand der Prüfung durch die CDAP. Die Beschwerdeführerinnen zeigen nicht auf, dass ein besonderer Planungsaufwand hätte erbracht werden müssen. Die Situation ist nicht mit einer unerschlossenen Parzelle im Sinne von Art. 19 RPG vergleichbar.

Die Zugänglichkeit des Dachgeschossens für Behinderte ist im konkreten Fall kein zentraler Punkt des Transformationsprojekts und konnte deshalb durch eine Nebenbestimmung geregelt werden. Diese genügt dem Präzisionsgebot, da sie detailliert beschrieben ist und ihren Gegenstand klar definiert.

3.3 Permis d'habiter ou d'utiliser (Art. 128 LATC)

Sollte der Plattformlift letztlich nicht realisierbar sein, so wird den Bauherren die Bewilligung zur Nutzung der Mehrzwecksaal im Dachgeschoss (permis d'utiliser nach Art. 128 Abs. 1 LATC) schlicht nicht erteilt. Das Risiko tragen allein die Bauherren. Die CDAP hat in ihrem zweiten Urteil zudem zur Kenntnis genommen, dass die Bauherren schliesslich auf die Einrichtung einer Mehrzwecksaal im Dachgeschoss verzichten wollten, um die Zugänglichkeitsfrage hinfällig zu machen.

4. Verhältnismässigkeit der Massnahme (E. 4)

4.1 Rechtlicher Rahmen

Das BehiG bezweckt die Verhinderung, Verringerung oder Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Art. 1 Abs. 1 BehiG). Das Gesetz ist anwendbar, da es sich um eine öffentlich zugängliche Baute handelt (Art. 3 lit. a BehiG). Die Kantone können weitergehende Bestimmungen erlassen (Art. 4 BehiG). Im Kanton Waadt regeln die Art. 94–96 LATC und Art. 36 RLATC die Anforderungen an die behindertengerechte Bauweise.

Art. 11 BehiG (SR 151.3) «1 Das Gericht oder die Verwaltungsbehörde ordnet die Beseitigung der Benachteiligung nicht an, wenn der für Behinderte zu erwartende Nutzen in einem Missverhältnis steht, insbesondere: a. zum wirtschaftlichen Aufwand; b. zu Interessen des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes; c. zu Anliegen der Verkehrs- und Betriebssicherheit. 2 Das Gericht trägt bei der Festsetzung der Entschädigung nach Artikel 8 Absatz 3 den Umständen, der Schwere der Diskriminierung und dem Wert der Dienstleistung Rechnung. Die Entschädigung beträgt höchstens 5000 Franken.»

Art. 12 BehiG (SR 151.3) «1 Bei der Interessenabwägung nach Artikel 11 Absatz 1 ordnet das Gericht oder die Verwaltungsbehörde die Beseitigung der Benachteiligung beim Zugang zu Bauten, Anlagen und Wohnungen nach Artikel 3 Buchstaben a, c und d nicht an, wenn der Aufwand für die Anpassung 5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes beziehungsweise des Neuwertes der Anlage oder 20 Prozent der Erneuerungskosten übersteigt. 2 Das Gericht oder die Verwaltungsbehörde trägt bei der Interessenabwägung nach Artikel 11 Absatz 1 den Übergangsfristen für Anpassungen im öffentlichen Verkehr (Art. 22) Rechnung; dabei sind auch das Umsetzungskonzept des Bundes für die Ausrichtung der Finanzhilfen (Art. 23 Abs. 3) und die darauf gestützte Betriebs- und Investitionsplanung der Unternehmen des öffentlichen Verkehrs zu beachten. 3 Das Gericht oder die Verwaltungsbehörde verpflichtet das konzessionierte Unternehmen oder das Gemeinwesen, eine angemessene Ersatzlösung anzubieten, wenn es oder sie nach Artikel 11 Absatz 1 darauf verzichtet, die Beseitigung einer Benachteiligung anzuordnen.»

Das allgemeine Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme geeignet, notwendig und zumutbar ist (BGE 149 I 291 E. 5.8; BGE 140 I 257 E. 6.3.1). Eine Massnahme ist notwendig, wenn das angestrebte Ziel nicht durch weniger einschneidende Massnahmen erreicht werden kann (BGE 147 I 346 E. 5.5). Die Zumutbarkeit wird anhand einer globalen Interessenabwägung beurteilt (BGE 143 I 147 E. 3.1).

4.2 Anwendung auf den Fall

Die CDAP hat festgestellt, dass ein Plattformlift technisch realisierbar, leichter, weniger eingreifend und deutlich kostengünstiger ist als ein Personenaufzug (cabine élévatrice). Der Plattformlift entspricht damit adequat und ausreichend den Zugänglichkeitsbedürfnissen von Personen mit eingeschränkter Mobilität. Ein Personenaufzug hätte demgegenüber eine vollständige Neuverteilung der Räume und eine tiefgreifende Projektänderung erfordert. Dieser Eingriff wäre umso weniger zumutbar, als das Gebäude im kantonalen Architekturregister die Note 4 erhalten hat und damit ein gewisses kantonales Patrimonialinteresse aufweist — ein Aspekt, der im Rahmen der Interessenabwägung nach Art. 11 Abs. 1 lit. b BehiG (Natur- und Heimatschutz) erhebliches Gewicht haben kann.

4.3 Schwellenwerte des Art. 12 BehiG

Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Kosten eines Personenaufzugs lägen unter den Schwellenwerten von Art. 12 Abs. 1 BehiG (weniger als 5 % des Gebäudeversicherungswerts bzw. 20 % der Erneuerungskosten) und seien daher zumutbar. Das Bundesgericht weist dies zurück: Die Schwellenwerte von Art. 12 Abs. 1 BehiG bilden eine Obergrenze, ab der die Massnahme nicht mehr angeordnet werden darf. Sie bilden aber keine Untergrenze, ab der jede Massnahme zwingend anzuordnen wäre. Auch wenn die Kosten unter den Schwellenwerten liegen, kann auf eine Massnahme verzichtet werden, wenn andere Gründe — wie hier das kantonale Heimatschutzinteresse und die erheblichen baulichen Eingriffe — dagegen sprechen (vgl. Art. 11 Abs. 1 BehiG). Die Kritik am von der CDAP festgestellten Gebäudeversicherungswert von 200'000 Fr. ist daher unerheblich.

5. Depens im Rückweisungsverfahren (E. 5)

Die CDAP hatte im ersten Verfahren (Arrêt vom 1. Februar 2024) den Depens verweigert mit der Begründung, die Beschwerdeführerinnen hätten «nicht vollständig obsiegt». Diese Begründung war unzureichend. Im zweiten Verfahren (Arrêt vom 24. Juni 2025) hat die CDAP diese Entscheidung revidiert und eine Kompensation der Parteikosten als equitable Lösung angesehen, da jede Partei in verschiedenen Verfahrensphasen teils obsiegt, teils unterlegen ist. Da die Beschwerdeführerinnen diesen neuen Entscheid nicht substanziiert angreifen und nicht darlegen, inwiefern er willkürlich oder sonst rechtswidrig wäre, wird die Rüge abgewiesen. Die Frage ist nunmehr im Rahmen des Endentscheids vom 24. Juni 2025 zulässig (Art. 93 Abs. 3 BGG; BGE 143 III 416 E. 1.3).

Einordnung in die Rechtsprechung

Behindertengleichstellung im Baurecht

Das Urteil steht in der Tradition der Rechtsprechung zum BehiG im Baubereich. Der Leitentscheid BGE 134 II 249 klärte den Begriff des «Zugangs» im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BehiG bei öffentlich zugänglichen Bauten und präzisierte das Verhältnis von Art. 3 lit. a zu Art. 7 Abs. 1 BehiG. Das vorliegende Urteil bestätigt, dass das BehiG Rahmenbedingungen setzt, die durch kantonales Baurecht konkretisiert werden (vgl. Art. 4 BehiG), und dass die Verhältnismässigkeitsprüfung nach Art. 11 und 12 BehiG eine Gesamtabwägung aller Interessen verlangt — nicht lediglich einen schematischen Schwellenwertvergleich.

Nebenbestimmungen im Baubewilligungsverfahren

Die Unterscheidung zwischen wesentlichen Bewilligungsvoraussetzungen (die nicht in Nebenbestimmungen «ausgelagert» werden dürfen) und sekundären Massnahmen (die als Auflagen zulässig sind) wurde durch BGer 1C_134/2021 vom 13. Januar 2022 E. 2.1 geprägt und wird hier bestätigt und angewendet. Der Entscheid präzisiert, dass die Zugänglichkeit für Behinderte bei einer Transformation, die primär andere Zwecke verfolgt, als Nebenbestimmung behandelt werden kann, wenn sie nicht den Kern des Projekts ausmacht. Die Grenze zur Unzulässigkeit einer Nebenbestimmung — eine konzeptionelle Neugestaltung des Projekts — ist hier nicht überschritten. Das Bundesgericht bestätigt ferner die Rechtsprechung zum Koordinationsprinzip nach Art. 25a RPG (vgl. BGer 1C_72/2021 vom 12. September 2022 E. 4.2; BGer 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E. 2.5; BGE 149 II 170).

Permis d'utiliser als Kontrollinstrument

Die Feststellung, dass der permis d'utiliser nach Art. 128 LATC nicht der erneuten Überprüfung der Einhaltung aller regulatorischen Bestimmungen dient, sondern lediglich der Kontrolle der Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen und den Bedingungen der Baubewilligung, bestätigt die ständige Rechtsprechung (vgl. BGer 1C_546/2012 vom 10. April 2013 E. 1.2.1). Dies schliesst die Möglichkeit ein, die Nutzung von Räumlichkeiten — hier der Mehrzwecksaal im Dachgeschoss — zu verweigern, wenn eine Auflage der Baubewilligung nicht erfüllt wurde.

Schwellenwerte des Art. 12 BehiG: Obergrenze, nicht Untergrenze

Die Klarstellung, dass die Schwellenwerte von Art. 12 Abs. 1 BehiG (5 % des Gebäudeversicherungswerts bzw. 20 % der Erneuerungskosten) lediglich eine Obergrenze darstellen, ab der eine Massnahme nicht mehr angeordnet werden kann, aber keine automatische Pflicht zur Massnahme unterhalb dieser Schwelle begründen, ist eine wichtige Präzisierung. Das Bundesgericht stellt ausdrücklich fest, dass auch bei Unterschreitung der Schwellenwerte auf eine Massnahme verzichtet werden kann, wenn andere Gründe — namentlich Heimatschutzinteressen bei denkmalgeschützten Bauten — dagegen sprechen (Art. 11 Abs. 1 lit. b BehiG). Dies erweitert den Spielraum der Behörden bei der Interessenabwägung im Rahmen von Umbauten historischer Bauten.

Verhältnismässigkeit und Heimatschutz

Die Berücksichtigung des kantonalen Architekturschutzes (Note 4 im Inventar) als Faktor in der Verhältnismässigkeitsprüfung ist dogmatisch im Ansatzpunkt von Art. 11 Abs. 1 lit. b BehiG (Interessen des Natur- und Heimatschutzes) verankert. Das Bundesgericht hatte bereits in BGE 134 II 249 das Verhältnis von BehiG und kantonalem Baurecht thematisiert. Der vorliegende Entscheid konkretisiert, dass der Heimatschutz bei der Auswahl der Art der Zugänglichkeitsmassnahme (monte-escaliers vs. cabine élévatrice) ein gewichtiger Faktor sein kann, der eine weniger eingreifende Lösung rechtfertigt.

Fazit

Das Urteil 1C_450/2025 bestätigt und präzisiert die Rechtsprechung zu Nebenbestimmungen im Baubewilligungsverfahren und zur Verhältnismässigkeit im Behindertengleichstellungsrecht. Die wichtigsten Aussagen sind:

1. Nebenbestimmungen bei untergeordneten Massnahmen: Die behindertengerechte Zugänglichkeit von Räumlichkeiten, die nicht den Kern eines Transformationsprojekts ausmachen, kann durch Auflagen (charges) im Baubewilligungsverfahren geregelt werden, sofern dies keine konzeptionelle Neugestaltung des Projekts erfordert und die Auflage hinreichend präzise formuliert ist.

2. Schwellenwerte als Obergrenze: Die Kostenobergrenzen von Art. 12 Abs. 1 BehiG lösen keine automatische Pflicht zur Massnahme aus. Die Interessenabwägung nach Art. 11 Abs. 1 BehiG bleibt auch bei Unterschreitung der Schwellenwerte massgebend; andere Faktoren — insbesondere Heimatschutzinteressen — können eine weniger eingreifende Massnahme rechtfertigen.

3. Risikoverteilung: Das Risiko der Nichtrealisierbarkeit einer Auflage trägt der Bauherr, nicht die einspracheberechtigten Organisationen. Der permis d'utiliser nach Art. 128 LATC fungiert als Kontroll- und Sanktionsinstrument bei Nichterfüllung.

4. Depens bei gemischtem Verfahrensausgang: Eine Kompensation der Parteikosten ist sachgerecht, wenn die Parteien in verschiedenen Verfahrensphasen teils obsiegen, teils unterliegen.

Die Kosten von 2'000 Fr. werden den Beschwerdeführerinnen solidarisch auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Kein Depens (Art. 68 Abs. 3 BGG).