Executive Summary

• Kernpunkt: Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs einer nahe verwandten Person (hier: Schwiegermutter zur Unterstützung einer chronisch kranken Schwiegertochter bei der Kinderbetreuung) verstösst nicht gegen Treu und Glauben. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung der Treuwidrigkeit ist der Kündigungszeitpunkt; ein späterer Wegfall des Eigenbedarfs macht die Kündigung nicht nachträglich missbräuchlich.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Mieter wird abgewiesen. Die Kündigung bleibt gültig, und die Erstreckungsdauer von sechs Monaten (bis 30. November 2025) wird bestätigt. Eine Auszugsfrist ist mangels Anordnung in der Vorinstanz nicht zu behandeln.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die ständige Praxis, dass der Einzugswille der benannten Person im Kündigungszeitpunkt massgebend ist (subjektive Ernsthaftigkeit) und dass nachträgliche Änderungen — wie der gesundheitsbedingte Verzicht auf den Einzug oder der Wegzug der zu betreuenden Person — die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig machen. Bei der Erstreckung sind ungenügende Suchbemühungen und eine bereits genossene «kalte Erstreckung» zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen.

Sachverhalt

Die Mieter (A.A.________ und B.A.________) schlossen am 18. März 2019 einen unbefristeten Mietvertrag über eine 5,5-Zimmerwohnung. Nach dem Erwerb der Liegenschaft durch die neuen Vermieter (C.C.________ und D.C.________) im Oktober 2021 ging das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf diese über (Art. 261 Abs. 1 OR). Die Parteien schlossen am 6. März 2022 eine Aufhebungsvereinbarung per 30. Juni 2022, die die Mieter jedoch nicht einhielten. Ein Ausweisungsverfahren der Vermieter blieb erfolglos.

Am 23. Dezember 2022 kündigten die Vermieter den Mietvertrag mit amtlichen Formularen per 31. März 2023. Auf die nachträgliche Begründung hin gaben sie Eigenbedarf an: Die pensionierte Verwandte H.H.________ wolle in die Wohnung einziehen, um ihrer an Morbus Crohn erkrankten Schwiegertochter I.H.________ bei der Betreuung der Zwillinge zu helfen. I.H.________ wohnte in derselben Liegenschaft. Das Kantonsgericht befand nach Einvernahme von H.H.________ als Zeugin, dass diese im Kündigungszeitpunkt effektiv gewillt gewesen sei, in die Wohnung einzuziehen. Die Kündigung wurde als nicht treuwidrig qualifiziert.

Die Mieter klagten auf Anfechtung der Kündigung und eventualiter auf Erstreckung. Die Erstinstanz wie auch das Obergericht wiesen die Klage ab. Die Erstinstanz gewährte eine Erstreckung von sechs Monaten (bis 30. November 2025). Gegen den obergerichtlichen Entscheid gelangten die Mieter mit Beschwerde ans Bundesgericht.

Erwägungen

1. Verfahrensrechtliches

Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde ein, soweit sie hinreichend begründet war. Der Antrag auf Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids war mangels Anfechtungsobjekts unzulässig (Art. 75 Abs. 1 BGG). Im Übrigen prüfte das Gericht die Rechtsmittelzulässigkeit von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG).

Die Beschwerdeführerinnen mussten gemäss Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG ihre Rügen substanziiert darlegen und auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingehen. Für Sachverhaltsrügen gilt das strenge Rügeprinzip: blosses Bestreiten der vorinstanzlichen Feststellungen genügt nicht; die Willkür muss im Einzelnen dargetan werden (BGE 141 III 564 E. 4.1). Die Beweiswürdigung ist nur bei offensichtlicher Unhaltbarkeit willkürlich (BGE 144 II 281 E. 3.6.2).

2. Anfechtbarkeit der Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR)

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Vermieter darf den Wohnungsmietvertrag kündigen, um die Räumlichkeiten selbst oder durch nahe Verwandte bzw. Verschwägerte nutzen zu lassen. Eine solche Kündigung verstösst einzig dann gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf bloss vorschiebt (BGer 4A_609/2021 E. 4.2; BGer 4A_615/2009 E. 3).

Art. 271 OR (SR 220) «1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 2 Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.»

Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass H.H.________ im Kündigungszeitpunkt (23. Dezember 2022) effektiv gewillt gewesen sei, in die Wohnung einzuziehen, um I.H.________ bei der Kinderbetreuung zu unterstützen. Diese tatsächliche Feststellung ist für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Mieter setzten sich darüber hinweg, indem sie eigene Sachverhaltsvarianten in den Raum stellten, ohne die Willkür der vorinstanzlichen Beweiswürdigung darzutun. Dies genügt den Anforderungen an eine Sachverhaltsrüge nicht.

Massgebender Beurteilungszeitpunkt für die Treuwidrigkeit der Kündigung ist der Zeitpunkt der Kündigung (BGE 145 III 143 E. 3.1). Fällt der Kündigungsgrund nachträglich dahin — hier weil H.H.________ aufgrund gesundheitlicher Verschlechterung auf den Einzug verzichten musste und I.H.________ die Liegenschaft verliess —, wird die Kündigung dadurch nicht nachträglich treuwidrig. Dies entspricht der ständigen Praxis, wonach eine gültige Kündigung nicht durch nachträgliche Umstände ungültig wird (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1).

3. Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 OR)

Der Mieter kann die Erstreckung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Zweck der Erstreckung ist in erster Linie, dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach Ersatzraum zu gewähren (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BGer 4A_292/2021 E. 4.1).

Art. 272 OR (SR 220) «1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. 2 Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: a. die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; b. die Dauer des Mietverhältnisses; c. die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; d. einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; e. die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. 3 Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.»

Die Mieter begründeten ihr Erstreckungsbegehren primär mit den psychischen Problemen ihres Sohnes (Anpassungs- und Autismusstörung). Das Bundesgericht hielt daran fest, dass ein im Beschwerdeverfahren eingereichter psychologischer Vorabklärungsbericht als unzulässiges Novum nicht berücksichtigt werden kann (Art. 99 BGG). Die Mieter konnten die vorinstanzliche Feststellung, wonach keine wegzugserschwerende psychische Erkrankung beim Sohn bestehe, nicht als willkürlich ausweisen.

Hinsichtlich der Suchbemühungen stellte das Bundesgericht fest, dass die Mieter sich auf Internet-Recherchen beschränkt und keine Wohnungen besichtigt hatten. Zudem beschränkten sie ihre Suche auf Wohnungen unter Fr. 2'250.- und schöpften ihre finanziellen Möglichkeiten nicht ausreichend aus. Solche ungenügenden Suchbemühungen sind bereits im ersten Erstreckungsverfahren zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen (BGE 116 II 448 E. 3a; BGer 4A_246/2023 E. 4.1.2; BGer 4A_292/2021 E. 4.1).

Zudem hatten die Mieter seit der Kündigung im Dezember 2022 bereits eine «kalte Erstreckung» von mehr als dreieinhalb Jahren genossen. Vor diesem Hintergrund hielt das Bundesgericht die Erstreckungsdauer von sechs Monaten nicht für zu kurz.

4. Auszugsfrist

Die Mieter beantragten, ihnen eine angemessene Frist für den Auszug zu gewähren. Da die Vorinstanz keine solche Frist bestimmt hatte, fehlte ein Anfechtungsobjekt. Auf diesen Antrag war nicht einzutreten.

5. Parteientschädigung

Die Rüge, die Parteientschädigung von Fr. 11'357.- sei willkürlich überhöht, wurde abgewiesen. Das Bundesgericht hält fest, dass das Ausschöpfen des kantonalen Gebührenrahmens für sich allein keine Willkür darstellt. Die Vorinstanz durfte das Berufungsverfahren mit Blick auf den Beweismittelumfang als aufwändig einstufen. Kantonales Parteientschädigungsrecht wird nur auf Willkür (Art. 9 BV, Art. 95 lit. a BGG) überprüft.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert mehrere Grundsätze der mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts:

1. Massgebender Zeitpunkt für die Treuwidrigkeitsbeurteilung: Das Urteil bekräftigt den Grundsatz aus BGE 145 III 143 E. 3.1, wonach für die Beurteilung, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ausschliesslich der Kündigungszeitpunkt massgebend ist. Ein nachträgliches Dahinfallen des Eigenbedarfs — sei es durch gesundheitliche Verschlechterung der einziehenden Person, sei es durch deren Verzicht — macht die Kündigung nicht rückwirkend treuwidrig. Dies gilt auch dann, wenn die zu betreuende Person die Liegenschaft verlässt.

2. Eigenbedarf zugunsten naher Angehöriger: Die Konstellation, dass Eigenbedarf zugunsten einer nahen verwandten Person (hier: Schwiegermutter zur Unterstützung einer kranken Schwiegertochter) geltend gemacht wird, wird als legitim anerkannt. Das Urteil steht im Einklang mit BGer 4A_609/2021 E. 4.2, wonach die Kündigung zum Selbst- oder nahen Familiengebrauch nicht gegen Treu und Glauben verstösst, es sei denn, der Eigenbedarf wird bloss vorgeschoben.

3. Novenverbot im bundesgerichtlichen Verfahren: Das Urteil wendet konsequent Art. 99 BGG an: Ein im Beschwerdeverfahren erstmals eingereichter psychologischer Bericht ist als unzulässiges Novum nicht zu berücksichtigen. Dies entspricht der ständigen Praxis.

4. Suchbemühungen im Erstreckungsverfahren: Die Anforderungen an Suchbemühungen werden im Sinne von BGE 116 II 448 E. 3a und BGer 4A_246/2023 E. 4.1.2 bestätigt. Blosse Internet-Recherchen ohne Besichtigungen und eine künstliche Begrenzung der Suchbemühungen auf einen zu niedrigen Mietzins sind ungenügend.

5. Kalte Erstreckung als Faktor bei der Erstreckungsdauer: Das Bundesgericht anerkennt, dass eine bereits genossene «kalte Erstreckung» (hier: über dreieinhalb Jahre) bei der Bemessung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen ist. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung, wonach die Erstreckungsdauer angemessen zu begrenzen ist und der Mieter nicht beliebig lange in der Wohnung verbleiben kann.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieter ab, soweit darauf eingetreten wird. Die Kündigung vom 23. Dezember 2022 ist nicht treuwidrig, da die benannte Person (H.H.________) im Kündigungszeitpunkt effektiv gewillt war, in die Wohnung einzuziehen, und ein nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs die Kündigung nicht rückwirkend missbräuchlich macht. Die Erstreckung von sechs Monaten ist angesichts ungenügender Suchbemühungen und der bereits genossenen kalten Erstreckung von über dreieinhalb Jahren nicht zu beanstanden. Die Parteientschädigung ist nicht willkürlich überhöht. Das Urteil bestätigt die bestehende Praxis zu den massgebenden Kriterien bei Eigenbedarfskündigungen und Erstreckungsbegehren.