4A_69/2026 — Abbruchkündigung bei noch ungesichertem Abbruchprojekt

Rechtsgebiet: Mietrecht (OR) · Vorinstanz: Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf · Besetzung: I. zivilrechtliche Abteilung, 3 Richter/innen · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen (vereinfachtes Verfahren, Art. 109 BGG)

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Abbruchkündigung ist nicht schon deshalb missbräuchlich, weil das Abbruchprojekt im Kündigungszeitpunkt noch nicht behördlich gesichert ist oder später aufgegeben wird; treuwidrig wird sie erst, wenn der Abbruch objektiv unmöglich erscheint oder das Motiv vorgeschoben ist.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die kantonale Vorinstanz, welche das congé-démolition als gültig erklärte und eine Erstreckung von sechs Jahren (Maximalfrist für Geschäftsräume, Art. 272b Abs. 1 OR) bis zum 31. August 2029 gewährte.
• Bedeutung: Der Entscheid wendet die neue Grundsatzrechtsprechung zu Abbruchkündigungen (BGE 151 III 481) konsequent an und präzisiert die Beweislast der Mieterschaft: Eine blosse Wahrscheinlichkeit der behördlichen Verweigerung genügt nicht; nachzuweisen ist, dass die Bewilligung praktisch ausgeschlossen ist.

Sachverhalt

Die A.________ SA mietete 1998 eine Gewerbefläche im Erdgeschoss eines Genfer Gebäudes. Der Mietvertrag lief auf unbestimmte Dauer mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die B.________ AG erwarb das Gebäude 2006 und trat als Vermieterin ein.

Das Gebäude lag in einer durch das «Règlement spécial Mont-Blanc – Cornavin» geschützten Zone, in der ein Abbruch unter Auflagen möglich war. Im November 2019 reichte die Vermieterin ein Gesuch um Abbruchgenehmigung und ein Vorabgesuch für einen Büro- und Gewerbeneubau ein. Die Behörden verlangten in der Folge mehrfach Anpassungen des Projekts (Ausnahmebewilligung nach Art. 5 der Genfer Abbruchschutzgesetzgebung LDTR, Modifikationen des Bauprojekts, Kompensationswohnungen). Die Vermieterin hielt die Korrespondenz mit den Behörden aufrecht.

Mit Schreiben vom 2. Februar 2023 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag der A.________ SA auf den 31. August 2023, zunächst ohne Begründung. Am 22. Februar 2023 erklärte sie, die Kündigung erfolge zur Durchführung eines umfangreichen Abbruch- und Bauprojekts, das den Auszug der Mieterin erfordere. Der Architekt D.________, der im Herbst 2019 mandatiert worden war, bestätigte, dass das Ziel Abbruch und Neubau sei. Im Februar 2023 waren ihm zwar ungünstige Vorabbeurteilungen bekannt, er arbeitete jedoch weiter an den Gesuchsunterlagen.

Im September 2023 wurde das Abbruch- und Baugesuch aufgegeben und das Projekt eingestellt. Die Vermieterin kündigte daraufhin allen übrigen Mietern auf unbestimmte Zeit bis spätestens 30. April 2028 und schloss mit einigen Mietern befristete Verträge bis zum 31. März 2030.

Die Mieterin klagte auf Aufhebung der Kündigung, eventualiter auf sechsjährige Erstreckung. Das Mietgericht Genf erklärte die Kündigung als gültig und gewährte eine Erstreckung von sechs Jahren bis zum 31. August 2029. Die Berufungsinstanz (Chambre des baux et loyers) bestätigte diese Entscheidung am 22. Dezember 2025 und stützte sich dabei auf die neue Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Abbruchkündigung (BGE 151 III 481). Die Mieterin zog mit Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff. BGG) ans Bundesgericht weiter.

Erwägungen

Zulässigkeit und Prüfungsumfang

Das Bundesgericht bejaht die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen formell (Streitwert, Frist). Es prüft die geltend gemachten Rügen jedoch mit der gebotenen Zurückhaltung: Der Beschwerdeführer muss sich mit den Erwägungen der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen und darf nicht einfach seine kantonalen Vorbringen wiederholen (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2; BGE 145 V 161 E. 5.2). Dieser Massstab wird für die vorliegende Beschwerde zentral.

Massgebliche Bestimmung: Art. 271 OR

Das Bundesgericht legt die Voraussetzungen einer missbräuchlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR dar. Der Wortlaut der massgeblichen Bestimmung lautet:

Art. 271 OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 2 Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.»

Jede Partei kann im Grundsatz einen unbefristeten Mietvertrag frei kündigen. Die einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Typische Missbrauchsfälle sind das Fehlen eines schützenswerten Interesses, die Schikane, das vorgeschobene Motiv oder ein krasses Missverhältnis der Interessen (BGE 148 III 215 E. 3.1.2; BGE 145 III 143 E. 3.1). Massgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Moment des Kündigungsausspruchs (E. 5.3; BGE 148 III 215).

Abbruchkündigung nach BGE 151 III 481

Das Bundesgericht referenziert sein Grundsatzurteil zur Abbruchkündigung (BGE 151 III 481 = BGer 4A_576/2024 vom 29. April 2025). Dessen Kerngehalte, die für den vorliegenden Fall tragend sind:

• Die Gültigkeit einer Abbruchkündigung hängt weder vom schlechten Bauzustand noch von der Dringlichkeit der Arbeiten ab (E. 3.6.2).
• Wenn ein Abbruch geplant ist, können die Mieter ohnehin nicht im Gebäude bleiben. Daher entfällt die bei Sanierungskündigungen geltende Anforderung, dass im Kündigungszeitpunkt ein ausgereiftes Projekt vorliegen muss. Auch braucht die Vermieterin beim Ausspruch der Kündigung kein ausgereiftes Projekt für die Nachnutzung des Grundstücks vorzuweisen (E. 3.6.3).
• Eine Abbruchkündigung kann dennoch missbräuchlich sein, namentlich wenn der Abbruch im Kündigungszeitpunkt objektiv unmöglich erscheint, weil er mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Denkmalschutz usw.) unvereinbar ist. Es muss jedoch feststehen, dass die Vermieterin die erforderliche Bewilligung nicht erhalten wird (E. 3.6.4.1).
• Ebenso missbräuchlich ist die Kündigung, wenn das angeführte Motiv bloss ein Vorwand ist und die tatsächliche Ursache nicht Gegenstand der Kündigung sein kann (E. 3.6.4.2).
• Eine fehlende oder lückenhafte Begründung macht die Kündigung nicht automatisch treuwidrig, kann jedoch ein Indiz dafür sein, dass der Kündigungsgrund bloss vorgeschoben ist (E. 3.6.4.2).

Anwendung auf den Fall

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Abbruchprojekt sei im Februar 2023 von vornherein zum Scheitern verurteilt gewesen. Sie verweist auf kantonales öffentliches Recht (Genfer Abbruchschutzgesetzgebung LDTR) und rügt, die Vorinstanz habe Art. 40 Abs. 2 LDTR ignoriert. Das Bundesgericht entgegnet: Kantonales Recht kann nur unter dem Gesichtspunkt der Willkür (Art. 9 BV) überprüft werden (BGE 147 I 433 E. 4.2; BGE 146 II 367 E. 3.1.5), ein Begriff, den die Beschwerdeführerin nicht einmal verwendet. Die Willkürrüge unterliegt zudem einer strengen Begründungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG), der die Beschwerde nicht genügt.

Sachlich hält das Bundesgericht fest, dass die Beschwerdeführerin nicht darlegt, dass es für die Vermieterin quasi unmöglich gewesen wäre, die Abbruchbewilligung zu erhalten. Die Vorinstanz hatte ausgeführt, dass die behördlichen Anpassungsverlangen zwar Hinweise auf Schwierigkeiten gaben, jedoch nicht bewiesen, dass keine Lösung durch Fortsetzung der Verhandlungen hätte gefunden werden können. Eine nicht unerhebliche Wahrscheinlichkeit einer Verweigerung reicht nicht aus. Die Beschwerdeführerin widerlegt diese Erwägung nicht substantiiert, sondern wiederholt ihre kantonale Argumentation.

Dass das Projekt im September 2023 — also nach dem Kündigungszeitpunkt — aufgegeben wurde, führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung. Das Bundesgericht bestätigt den Grundsatz, dass nur die Umstände im Kündigungszeitpunkt massgeblich sind (E. 5.3). Spätere Ereignisse können zwar ein Indiz für die damaligen Intentionen der Vermieterin sein, ändern aber nichts an der rechtlichen Beurteilung ex tunc. Im massgeblichen Zeitpunkt befand sich das Gesuch noch im Verfahren, und die Vermieterin stand weiterhin in Verhandlungen mit den Behörden. Der Architekt hatte bestätigt, dass das Abbruchziel weiterhin verfolgt und an die behördlichen Anforderungen angepasst wurde.

Subsidiärbegehren auf Erstreckung

Das Eventualbegehren auf Erstreckung um sechs Jahre erweist sich als gegenstandslos. Die Vorinstanz hat bereits das Maximum für Geschäftsräume (Art. 272b Abs. 1 OR) gewährt — eine Erstreckung bis zum 31. August 2029. Das Bundesgericht kann die Vorinstanzentscheidung nur bestätigen. Ein eigenes Begehren fehlt ausserdem jeder Begründung.

Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid reiht sich in die durch BGE 151 III 481 begründete Grundsatzrechtsprechung zur Abbruchkündigung ein. Der Glossagens-Kommentar zu Art. 271 OR stellt diese Linie in seinem Abschnitt zur Abbruchkündigung (E.) umfassend dar: Danach setzt eine Abbruchkündigung kein ausgereiftes Neubauprojekt und keine Baufälligkeit voraus; rein ökonomische Motive sind legitim. Treuwidrig ist die Abbruchkündigung nur bei offensichtlicher öffentlich-rechtlicher Unmöglichkeit oder vorgeschobenem Kündigungsgrund. Der vorliegende Entscheid bestätigt diese Dogmatik und wendet sie auf den besonderen Fall an, in dem das Projekt im Kündigungszeitpunkt noch in den Anfängen steckte und später tatsächlich aufgegeben wurde.

Die dogmatische Pointe des Entscheids liegt in der Beweislastverteilung: Das Bundesgericht stellt klar, dass die Mieterschaft die objektive Unmöglichkeit des Abbruchs nachzuweisen hat und dass eine blosse Wahrscheinlichkeit eines negativen Entscheids der Baubehörde nicht genügt. Dies entspricht der im Glossagens-Kommentar dargestellten Grenzziehung: Treuwidrigkeit greift erst bei «offensichtlich ausgeschlossen[er]» Abbruchbewilligung (z.B. bei rechtskräftiger Unterschutzstellung als Baudenkmal), nicht aber bei noch laufenden Verfahren mit ungewissem Ausgang.

Der Entscheid ergänzt die bisherige Kasuistik um den Gesichtspunkt des nachträglichen Projektabbruchs. Er präzisiert, dass der Umstand, dass ein Abbruchprojekt nachträglich aufgegeben wird, für sich allein kein Indiz dafür ist, dass die Kündigung von vornherein missbräuchlich war. Solange im Kündigungszeitpunkt ein konkretes — wenn auch nicht ausgereiftes — Abbruchprojekt mit Verhandlungsstand zur Behörde bestand und nicht feststeht, dass die Bewilligung ausgeschlossen ist, ist die Kündigung gültig. Insofern handelt es sich um eine konsistente Fortführung und nicht um eine Abweichung von BGE 151 III 481.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde im vereinfachten Verfahren (Art. 109 BGG) ab. Die Abbruchkündigung der Vermieterin ist gültig, da die Mieterin weder die objektive Unmöglichkeit des Abbruchs noch den vorgeschobenen Charakter des Motivs nachweisen konnte. Die kantonale Vorinstanz hatte bereits die maximale Erstreckung von sechs Jahren für Geschäftsräume (Art. 272b Abs. 1 OR) bis zum 31. August 2029 gewährt, womit das Eventualbegehren der Mieterin vollumfänglich erfüllt war. Der Entscheid bestätigt die durch BGE 151 III 481 etablierte Rechtsprechung, dass bei einer Abbruchkündigung keine ausgereiften Projektunterlagen verlangt werden und dass der Beweis der Treuwidrigkeit bei der Mieterschaft liegt. Die Kritik an der Genfer Abbruchschutzgesetzgebung konnte das Bundesgericht nur auf Willkür prüfen, was mangels entsprechender Rüge ausschied.