Executive Summary

• Kernpunkt: Definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts bei Mieterbau — Konkludente Zustimmung des Grundeigentümers durch Mitunterzeichnung der Baugesuchspläne genügt; Substanziierung der Pfandsumme durch Verweis auf selbsterklärende Beilagen zulässig.
• Entscheidung: Beschwerde der Grundeigentümerin wird abgewiesen; die vorinstanzliche Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts in der Höhe von Fr. 169'008.-- bleibt bestehen.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt und präzisiert die Rechtsprechung zur konkludenten Zustimmung nach Art. 837 Abs. 2 ZGB und zur Substanziierungslast im Bauhandwerkerpfandrechts-Verfahren.

Sachverhalt

Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin eines Grundstücks an der C.________strasse in Basel. Die D.________ AG, Mieterin von Räumlichkeiten auf diesem Grundstück, betrieb dort das Pub «E.________» und liess eine Lüftungsanlage sowie eine Kälteverbundanlage mit Komponenten einbauen. Sie schloss mit der B.________ AG (Beschwerdegegnerin) zwei Werkverträge — einen für die Arbeitsgattung «Kälte» (Werklohn Fr. 185'933.19) und einen für «Lüftung» (Fr. 70'168.56). Während der Ausführung unterbreitete die B.________ AG in beiden Arbeitsgattungen Nachtragsofferten. Insgesamt stellte sie Rechnungen über Fr. 336'479.--, wovon Fr. 169'008.-- unbezahlt blieben.

Auf Gesuch der B.________ AG liess das Zivilgericht Basel-Stadt am 22. Oktober 2021 ein Bauhandwerkerpfandrecht in der Höhe von Fr. 169'008.-- nebst Zinsen vorläufig im Grundbuch eintragen. Am 24. Januar 2022 klagte die B.________ AG auf definitive Eintragung. Das Zivilgericht hiess die Klage am 6. November 2024 vollumfänglich gut. Die Berufung der A.________ AG vor dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt wurde am 28. Januar 2026 abgewiesen. Am 14. November 2022 wurde über die D.________ AG der Konkurs eröffnet.

Mit Eingabe vom 6. März 2026 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht. Sie rügt eine Verletzung des Beweisanspruchs (Art. 152 Abs. 1 ZPO, Art. 29 Abs. 2 BV), eine unzureichende Substanziierung der Arbeiten und der Pfandsumme (Art. 55 ZPO, Art. 8 ZGB), eine fehlerhafte Fristberechnung nach Art. 839 Abs. 2 ZGB sowie das Fehlen ihrer Zustimmung nach Art. 837 Abs. 2 ZGB.

Erwägungen

Formelle Rügen: Beweisanspruch und Substanziierung

Das Bundesgericht prüft zunächst die Rüge der Verletzung des Beweisanspruchs nach Art. 152 Abs. 1 ZPO. Der Beweisanspruch ist Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) und räumt der beweispflichtigen Partei das Recht ein, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (BGE 143 III 297 E. 9.3.2). Die Vorinstanz hatte die Rüge mit mehreren selbstständigen Eventualbegründungen abgewiesen, insbesondere damit, dass die Beschwerdeführerin im erstinstanzlichen Verfahren keine Ergänzung der Beweise verlangt habe. Das Bundesgericht hält fest, dass bei mehreren selbstständigen Begründungen derselben Stufe die beschwerdeführende Person gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG darlegen muss, dass jede einzelne davon Recht verletzt (BGE 149 III 318 E. 3.1.3). Da die Beschwerdeführerin die Feststellung, sie habe keine Ergänzung verlangt, nicht bestreitet, dringen die Rügen nicht durch.

Materielle Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts

Das Bundesgericht legt die massgeblichen Bestimmungen dar:

Art. 837 ZGB (SR 210)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht: 1. für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück; 2. für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten; 3. für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. 2 Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat. 3 Auf gesetzliche Grundpfandrechte nach diesem Artikel kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten.»

Die Klage auf definitive Eintragung bezweckt nicht die Feststellung der Schuldsumme, sondern lediglich die Bestimmung der Pfandsumme — also des Betrags, bis zu welchem das Grundstück haftet. Das Gericht prüft die Höhe des Werklohns nur vorfrageweise. Massgebend ist in erster Linie der vereinbarte oder zugestandene Preis (BGE 151 III 405 E. 3.4; BGE 138 III 132 E. 4.2.2; BGE 126 III 467 E. 4d).

Eintragungsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB

Art. 839 ZGB (SR 210)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden. 2 Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen. 3 Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet.»

Grundsätzlich gilt für Arbeitsleistungen, die unter einen Werkvertrag fallen, eine einheitliche Eintragungsfrist (BGE 111 II 343 E. 2; BGE 106 II 22 E. 2b). Bei mehreren Verträgen beginnt die Frist grundsätzlich für jeden Vertrag gesondert zu laufen. Sind die Arbeiten jedoch derart miteinander verknüpft, dass sie ein Ganzes bilden, liegt nur eine spezifische Arbeit vor, und der Unternehmer darf das Pfandrecht für den gesamten Betrag nach Abschluss der Gesamtheit eintragen lassen (BGE 149 III 451 E. 6.2.2; BGE 146 III 7 E. 2.2.1; BGE 106 II 123 E. 5b und c). Der Kommentar zu Art. 839 ZGB auf glossagens.ch erläutert diese Grundsätze im Abschnitt zur Fristberechnung bei Gesamtaufträgen: Liegt ein einheitlicher Gesamtvertrag zugrunde, läuft die Frist erst mit Abschluss der letzten Hauptarbeiten des Gesamtauftrags.

Die Vorinstanz stellte fest, dass in beiden Projektbereichen (Kälte und Lüftung) bis mindestens Juli 2021 Montagearbeiten ausgeführt und Nachträge unterzeichnet wurden. Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Feststellungen nicht hinreichend auseinander. Sie kritisiert zwar die Stundenlisten, äussert sich aber zu den übrigen Urkunden, Zeugenaussagen und dem Projektablauf nicht konkret. Das Bundesgericht gelangt zum Schluss, dass die Eintragungsfrist gewahrt ist — unabhängig davon, ob die beiden Arbeitsgattungen eine funktionale Einheit bilden, da in beiden Bereichen bis Juli 2021 Vollendungsarbeiten erbracht wurden.

Substanziierungslast und Verweis auf Beilagen

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 55 Abs. 1 ZPO und Art. 8 ZGB. Das Bundesgericht stellt fest, dass tabellenartige Zusammenstellungen und interne Aufzeichnungen zur Substanziierung nicht von vornherein ungeeignet sind. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt den blossen Verweis auf Beilagen zu, wenn die nötigen Informationen darin eindeutig und vollständig enthalten sind und darauf problemlos zugegriffen werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2). Die Beschwerdeführerin hätte konkret darlegen müssen, inwiefern dies vorliegend nicht zutraf, was sie jedoch nur pauschal tut. Auch die Rüge der willkürlichen Beweiswürdigung genügt dem strengen Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG nicht, da die Vorinstanz nicht nur auf Urkunden und eine Zeugenaussage abgestellt hat, sondern auch das Verhalten der Bauherrin und der Bauleitung gewürdigt hat.

Art. 8 ZGB regelt die Beweislast und das Beweismass, nicht die Beweiswürdigung (BGE 131 III 222 E. 4.3), weshalb die Rüge auch insofern fehlschlägt.

Konkludente Zustimmung des Grundeigentümers (Art. 837 Abs. 2 ZGB)

Die zentrale rechtliche Frage betrifft Art. 837 Abs. 2 ZGB: Ist ein Mieter Schuldner von Forderungen, besteht der Pfandanspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat. Die Zustimmung kann als Einwilligung vor oder als Genehmigung während oder nach Ausführung der Arbeiten erteilt werden. Sie unterliegt keinen Formvorschriften und kann auch konkludent erfolgen (BGer 5C.208/2004 vom 12. April 2005 E. 5.1 f.). Eine konkludente Zustimmung liegt insbesondere vor, wenn der Grundeigentümer von den Arbeiten weiss und dagegen nicht einschreitet. Die Zustimmung muss sich allein auf die fraglichen Arbeiten in genereller Weise erstrecken, nicht jedoch auf die zugrunde liegenden Verträge.

Die Vorinstanz stellte fest, dass die Beschwerdeführerin die für die Baubewilligung erforderlichen Pläne mitunterzeichnet hat. Das Bundesgericht zieht daraus den Schluss, dass jedenfalls eine konkludente Zustimmung vorliegt. Die Beschwerdeführerin bestreitet weder ihre Mitwirkung im Baubewilligungsverfahren noch ihre Kenntnis der Arbeiten. Sie macht geltend, aus der baurechtlichen Mitwirkung könne nicht auf die privatrechtliche Zustimmung geschlossen werden. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass sich die Zustimmung nach Art. 837 Abs. 2 ZGB allein auf die ausgeführten Arbeiten erstreckt und weder Kenntnis der Werkverträge noch der Nachträge oder des Werklohns erfordert. Eine bloss baurechtliche Mitwirkung schliesst die privatrechtliche Zustimmung nicht aus. Es wäre an der Beschwerdeführerin gewesen, mit konkreten Aktenhinweisen aufzuzeigen, dass sich die Argumentation der Vorinstanz aufgrund der Baugesuchspläne nicht halten lässt — das unterlässt sie.

Einordnung in die Rechtsprechung

Konkludente Zustimmung bei Mieterbauten

Das Urteil steht in der Tradition der Rechtsprechung zum Bauhandwerkerpfandrecht bei Mieterbauten. Seit BGE 116 II 677 ist anerkannt, dass ein Unternehmer, dessen Leistungen von einem Mieter bestellt wurden, das gesetzliche Pfandrecht am Grundstück eintragen lassen kann, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung erteilt hat. Das Bundesgericht hat in BGE 126 III 505 diese Grundsätze bestätigt und präzisiert, dass der Grundeigentümer durch die Erteilung oder Versagung seiner Zustimmung ausreichend geschützt ist. In BGer 5C.208/2004 vom 12. April 2005 wurde festgehalten, dass die Zustimmung formlos und konkludent erfolgen kann, namentlich durch Nichteingreifen gegen bekannte Bauarbeiten.

Das vorliegende Urteil bestätigt diese Rechtsprechung und präzisiert sie in einem wichtigen Punkt: Die Mitunterzeichnung der Baugesuchspläne im Baubewilligungsverfahren durch den Grundeigentümer kann — ohne weitere Umstände — als konkludente Zustimmung im Sinne von Art. 837 Abs. 2 ZGB qualifiziert werden. Das Bundesgericht weist den Einwand, es handle sich lediglich um eine «baurechtliche» Mitwirkung, mit der Begründung zurück, dass die Zustimmung formlos erfolgt und sich allein auf die Arbeiten (nicht auf die Verträge) erstrecken muss. Eine bloss abstrakte Kenntnis und fehlendes Interesse an Einzelheiten genügen, solange der Grundeigentümer die Pläne unterzeichnet und damit sein Einverständnis mit den Arbeiten bekundet hat. Der Kommentar zu Art. 837 ZGB auf glossagens.ch stellt im Abschnitt zu Mieterbauten (Abs. 2) fest, dass die Zustimmung sich auf die konkreten baulichen Veränderungen beziehen muss. Das vorliegende Urteil zeigt, dass auch eine generelle, im Baubewilligungsverfahren dokumentierte Mitwirkung als solche Zustimmung genügen kann.

Eintragungsfrist bei mehreren Verträgen

Im Bereich der Eintragungsfrist bestätigt das Urteil die etablierte Unterscheidung zwischen getrennten Fristen für mehrere Verträge und der einheitlichen Frist bei funktionaler Einheit der Arbeiten. Das Bundesgericht verweist auf BGE 149 III 451 E. 6.2.2 (Transportleistungen als funktionale Einheit mit pfandgeschützten Arbeiten), BGE 146 III 7 E. 2.2.1 (Stockwerkeigentum) und BGE 111 II 343 (einheitliche Frist bei zusammengehörenden Bauten). Im vorliegenden Fall musste diese Frage jedoch nicht abschliessend beantwortet werden, da in beiden Arbeitsgattungen bis Juli 2021 Vollendungsarbeiten erbracht wurden und die vorläufige Eintragung am 22. Oktober 2021 innerhalb der Viermonatsfrist ab dem letzten Vollendungszeitpunkt erfolgte.

Substanziierungslast und Beilagenverweis

Die Ausführungen zur Substanziierungslast bestätigen die Rechtsprechung nach BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2, wonach ein Verweis auf Beilagen genügt, wenn diese selbsterklärend sind und die nötigen Informationen eindeutig und vollständig enthalten. Das Urteil verdeutlicht, dass der Grundeigentümer, der die Substanziierung rügt, konkret darlegen muss, inwiefern die Belege die erforderlichen Informationen nicht enthielten — eine pauschale Kritik genügt nicht. Dies ist eine praktisch bedeutsame Präzisierung für Bauhandwerkerpfandrechts-Verfahren, in denen Unternehmer ihre Leistungen regelmässig durch Stundenlisten, Rechnungen und Projektübersichten dokumentieren.

Fazit

Das Urteil 5A_211/2026 bestätigt die grosszügige Praxis des Bundesgerichts zugunsten der Bauhandwerker bei der Durchsetzung des Bauhandwerkerpfandrechts. In den drei zentralen Streitpunkten — Substanziierung, Eintragungsfrist und Zustimmung des Grundeigentümers — setzt das Gericht konsequent die etablierte Rechtsprechung fort: Die Anforderungen an die Substanziierung werden nicht überspannt, der Beilagenverweis wird bei selbsterklärenden Unterlagen akzeptiert, und die konkludente Zustimmung nach Art. 837 Abs. 2 ZGB wird auch dann bejaht, wenn sich der Grundeigentümer im Baubewilligungsverfahren durch Mitunterzeichnung der Pläne generell mit den Arbeiten einverstanden erklärt hat, ohne die Einzelheiten der Werkverträge zu kennen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Grundeigentümer, die Mieterbauten dulden und im Baubewilligungsverfahren mitwirken, sich später nicht auf fehlende Zustimmung berufen können. Die Entscheidung steht im Einklang mit dem Zweck des Bauhandwerkerpfandrechts, den Unternehmer vor dem Insolvenzrisiko des Bestellers zu schützen, wie es auch im Kommentar zu Art. 837 ZGB auf glossagens.ch dargelegt wird.