4A_340/2026 — Anfechtung eines mieterschlichtungsrechtlichen Vergleichs

Rechtsgebiet: Mietrecht / Zivilverfahrensrecht · Vorinstanz: Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht · Besetzung: I. zivilrechtliche Abteilung, 3 Richter/innen (Hurni, Denys, Rüedi) · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Mieter versuchen, einen vor der Schlichtungsstelle geschlossenen Vergleich («Das Mietverhältnis endet definitiv am 30. April 2025») nachträglich wegen Willensmängeln und Irrtums über dessen «präkludierende Wirkung» anzufechten.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Der Wortlaut «definitiv» ist auch für juristische Laien unmissverständlich; ein Irrtum über die Tragweite des Vergleichs ist nicht glaubhaft und im Ergebnis nicht offensichtlich unhaltbar verneint.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass ein Schlichtungsvergleich mit klarem Wortlaut die Weiterführung des Mietverhältnisses über das vereinbarte Datum hinaus ausschliesst — unabhängig von der Gültigkeit der Kündigung — und dass formelle Rügen wie Akteneinsicht nach Treu und Glauben rechtzeitig geltend zu machen sind.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführer (Mieter) schlossen am 13. Februar 2025 vor der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten Basel-Landschaft mit der C.________ AG (Vermieterin) einen Vergleich, der das Mietverhältnis per 30. April 2025 «definitiv» beendete. Vorausgegangen war ein Schlichtungsgesuch vom 22. Januar 2025, in dem die Mieter die Kündigung akzeptiert und lediglich eine Erstreckung bis zum 30. April 2025 verlangt hatten.

Mit Revisionsgesuch vom 15. August 2025 beantragten die Mieter, den Vergleich für unwirksam zu erklären. Sie machten geltend, ihnen sei als Laien die «präkludierende Wirkung» des Vergleichs nicht bewusst gewesen; sie hätten angenommen, die Gültigkeit der Kündigung könne später noch materiell geprüft werden. Zudem hätten sie unter Druck gestanden (drohende Obdachlosigkeit, sozialhilferechtliche Verfahren, fehlende anwaltliche Vertretung). Die Schlichtungsstelle wies das Gesuch am 4. September 2025 ab, das Kantonsgericht Basel-Landschaft bestätigte diesen Entscheid am 17. März 2026.

Erwägungen

Streitwert und Zulässigkeit

Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG (Streitwertgrenze Fr. 15'000.--). Die Beschwerdeführer berechnen den Streitwert anhand des Bruttomietzinses von Fr. 2'668.-- pro Monat mit der Sechsmonatsmethode auf mindestens Fr. 16'008.--. Das Gericht hält dem entgegen, dass ursprünglich nur eine Erstreckung um drei Monate beantragt worden sei und die Gültigkeit der Kündigung nach den eigenen Angaben der Mieter nicht Gegenstand des Vergleichs oder des Schlichtungsverfahrens war. Die Frage muss jedoch nicht vertieft werden, da der ganzen Beschwerde ein innerer Widerspruch zugrunde liegt, der ihr auch bei Zulässigkeit keinen Erfolg beschieden könnte: Die Mieter behaupten einerseits, sie hätten an der Schlichtungsverhandlung die Nichtigkeit der Kündigung geltend gemacht, andererseits wollen sie im Schlichtungsgesuch die Kündigung anerkannt und nur eine Erstreckung verlangt haben.

Formelle Rügen und Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens

Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs in mehreren Hinsichten. Der Einwand der Drucklage überzeugt das Gericht nicht: Wenn dem Mieter die Nichtigkeit der Kündigung bewusst war, erklärt das Vorbringen nicht, inwiefern der Druck einen Irrtum «verstärkt» haben könnte. Ein widersprüchliches und missbräuchliches Verhalten — das Vertrauen der Vermieterin in die Hinnahme der Kündigung auszunutzen, um einen Vergleich über die Erstreckung zu erlangen, um dann nachträglich die Gültigkeit der Kündigung in Abrede zu stellen — verdient nach Auffassung des Gerichts keinen Rechtsschutz.

Zentral ist die Erwägung zur Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens nach Art. 205 ZPO:

Art. 205 ZPO (SR 272)«1 Aussagen der Parteien dürfen weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden. 2 Vorbehalten ist die Verwendung der Aussagen im Falle eines Entscheidvorschlages oder Entscheides der Schlichtungsbehörde.»

Das Gericht leitet aus dem rechtlichen Gehör eine allgemeine Aktenführungspflicht der Behörden ab, unterscheidet aber zwischen dem Recht auf Akteneinsicht (Art. 53 Abs. 2 ZPO) und dem Recht auf Beweisabnahme (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Gestützt auf Art. 205 ZPO dürfen Parteiaussagen im Schlichtungsverfahren weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden — die Vertraulichkeit sei für den Erfolg der Schlichtung von grosser Bedeutung, da sich die Parteien frei unterhalten können sollen (BGE 140 III 70 E. 4.3 S. 72; BGE 152 III 61 E. 6.2.4). Der Inhalt des Schlichtungsprotokolls beschränkt sich auf Datum, Namen der Parteien und Ergebnis der Verhandlung.

Das Bundesgericht rügt immerhin, dass die Vorinstanz das Akteneinsichtsrecht mit der Frage der Willensbildung verknüpft hat — Akteneinsicht sei unabhängig davon zu gewähren, ob die Unkenntnis des Protokollinhalts zu einer mangelhaften Willensbildung geführt haben könnte. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs ist es jedoch nicht zulässig, formelle Rügen, die in einem früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem Ausgang erst später vorzubringen (BGE 141 III 210 E. 5.2; BGE 135 III 334 E. 2.2). Da keine Verfügung über das Editions- und Akteneinsichtbegehren ergangen war, hätten die Beschwerdeführer dieses wiederholen müssen, statt den Entscheid abzuwarten und erst nachträglich die mangelnde Akteneinsicht zu rügen.

Kündigung bei Zahlungsrückstand und Erstreckungsausschluss

Das Gericht ordnet den Sachverhalt in das mietrechtliche Rahmenrecht ein: Art. 257d OR regelt die Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsrückstand des Mieters. Bei einer solchen Kündigung ist die Erstreckung ausgeschlossen:

Art. 257d OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.»

Art. 272a Abs. 1 OR (SR 220)«1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen: a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); c. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). d. eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.»

Würde die Gültigkeit der Kündigung anerkannt, könnte keine Erstreckung gewährt werden. Nichts hindert die Mieter aber im Rahmen der Dispositionsmaxime, lediglich eine Erstreckung zu verlangen und deren Zulässigkeit mit der Nichtigkeit der Kündigung zu begründen. Daraus, dass die Nichtigkeit an der Schlichtungsverhandlung thematisiert wurde, folgt jedoch nicht zwingend, dass die Gültigkeit der Kündigung eigentliches Prozessthema und nicht bloss eine Vorfrage für die Zulässigkeit der Erstreckung war.

Kernfrage: Irrtum über die Tragweite des Vergleichs

Die eigentliche Kernfrage ist, ob sich die Beschwerdeführer bei Abschluss des Vergleichs in einem Irrtum befanden. Das Gericht legt den Begriff «definitiv» grammatikalisch aus: gemäss Duden bedeutet er in diesem Zusammenhang «endgültig, abschliessend, ein für alle Mal». Dass den Beschwerdeführern diese Bedeutung nicht klar gewesen sei, behaupten sie selbst nicht. Aus der Formulierung «Das Mietverhältnis endet definitiv am 30. April 2025» folgt auch für Laien unmissverständlich, dass das Ende des Mietverhältnisses abschliessend auf den genannten Termin festgesetzt wird. Das Mietverhältnis endet unabhängig von der Rechtsgültigkeit der Kündigung oder einem allfälligen Verzicht auf die Nichtigkeitseinrede am festgesetzten Termin.

Gerade wenn man — wie die Beschwerdeführer vortragen — davon ausgeht, dass die Nichtigkeit der Kündigung an der Verhandlung thematisiert wurde, musste dem Mieter bewusst sein, dass die Formulierung «definitiv» nicht bedeuten konnte, das Mietverhältnis werde bis zum genannten Termin erstreckt, während die Gültigkeit der Kündigung später noch geprüft werden könnte. Dann stünde eben noch nicht fest, ob das Mietverhältnis «definitiv» endet. Die gegenteilige Behauptung wirkt konstruiert und unglaubhaft. Bestand die behauptete Ungewissheit nicht, kann der Schlichtungsstelle auch keine mangelnde Klärung vorgeworfen werden. Die Vorinstanz durfte den Nachweis eines Irrtums als nicht erbracht erachten, ohne dass dies im Ergebnis offensichtlich unhaltbar und damit willkürlich wäre (Art. 105 BGG bzw. Art. 118 BGG).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil reiht sich in die etablierte Rechtsprechung zur Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens und zur Bindungswirkung von Vergleichen ein. Die Bedeutung der Vertraulichkeit nach Art. 205 ZPO für den Erfolg der Schlichtung wurde bereits in BGE 140 III 70 E. 4.3 hervorgehoben: Die Parteien sollen sich frei unterhalten können. Das Bundesgericht bestätigt diese Linie und präzisiert, dass das Schlichtungsprotokoll sich auf formale Angaben (Datum, Parteien, Ergebnis) beschränkt und ein darüber hinausgehendes Editionsbegehren nach Treu und Glauben rechtzeitig geltend zu machen ist. Auch BGE 152 III 61 zu den Grundsätzen gerichtlicher Vergleichsverhandlungen wird als Referenz bestätigt.

Die Abgrenzung zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von Kündigungen nach BGE 121 III 156 — wonach nur gültige Kündigungen den Bestimmungen über den Kündigungsschutz unterstehen und nichtige Kündigungen nicht innerhalb der dreissigtägigen Frist von Art. 273 Abs. 1 OR angefochten werden müssen — bildet den dogmatischen Hintergrund für die Erwägung, dass die Mieter bei einer Nichtigkeit der Kündigung nicht auf den Kündigungsschutz (und damit nicht auf eine Erstreckung) angewiesen wären. Die Leitentscheide zu Art. 257d OR (BGE 119 II 147; BGE 140 III 591) zeigen, dass der Vermieter den Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist abzuwarten hat, bevor er die Kündigung aussprechen darf — eine Voraussetzung, die von derjenigen Partei zu behaupten und zu beweisen war, die sich auf die Kündigung beruft (hier der Vermieterin).

Neu ist die präzise grammatikalische Auslegung des Wortes «definitiv» in einem Schlichtungsvergleich: Das Gericht stellt klar, dass dieser Begriff — unabhängig von der materiellen Gültigkeit der Kündigung — das Mietverhältnis endgültig beendet und eine spätere Weiterführung unter welchem Titel auch immer nicht vom Vergleich gedeckt ist. Diese Erwägung ergänzt die Kasuistik zu Schlichtungsvergleichen um einen weiteren Fall, in dem der klare Wortlaut einer Willensmängelsrüge den Boden entzieht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wird. Die Beschwerdeführer haben weder einen Irrtum bei Abschluss des Vergleichs noch eine Gehörsverletzung rechtsgenüglich dargetan. Der Vergleichstext «Das Mietverhältnis endet definitiv am 30. April 2025» ist auch für juristische Laien unmissverständlich und schliesst jede Weiterführung des Mietverhältnisses über den vereinbarten Termin hinaus ein. Formelle Rügen, insbesondere jene der fehlenden Akteneinsicht in das Schlichtungsprotokoll, waren nach dem Grundsatz von Treu und Glauben rechtzeitig zu wiederholen, statt den Entscheid abzuwarten. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird mangels hinreichender Prozessaussichten abgewiesen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.