9C_625/2025 — Diskontierungszinssatz bei aufgeschobenem Kaufpreis im Grundstückgewinnsteuerrecht

Rechtsgebiet: Grundstückgewinnsteuer (kantonales Steuerrecht / StHG-Harmonisierung) · Vorinstanz: Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz · Besetzung: III. öffentlich-rechtliche Abteilung, Bundesrichterin Moser-Szeless (Präsidentin), Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Bollinger, Gerichtsschreiberin Keel Baumann · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Bei der Grundstückgewinnsteuer darf der Kanton den Wert eines aufgeschobenen Kaufpreisanteils mit dem Vorauszahlungszinssatz der direkten Bundessteuer (hier 0 % für 2021) diskontieren. Art. 12 StHG schreibt keinen bestimmten Zinssatz vor; eine individuelle risikoadjustierte Barwertrechnung ist nicht geboten.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Korporation A.________ wird abgewiesen. Der von der Schwyzer Steuerverwaltung angewandte Zinssatz von 0,0 % ist bundesrechtskonform. Verzugszins nach Art. 104 OR kommt nicht zum Zug, da kein Schuldnerverzug vorliegt. Spätere Zinssätze (ab 2024) sind wegen des Stichtagsprinzips irrelevant.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die kantonale Gestaltungsfreiheit bei der Wahl des Diskontierungssatzes und präzisiert das Stichtagsprinzip: massgeblich ist ausschliesslich der Zinssatz am Tag der Handänderung. Es grenzt zudem den Verzugszins klar von der Barwertermittlung aufgeschobener Kaufpreisforderungen ab.

Sachverhalt

Die Korporation A.________, eine selbständige Körperschaft des kantonalen öffentlichen Rechts, veräusserte am 31. März 2021 (Grundbucheintrag) ein Grundstück in der Gemeinde U.________/SZ (51'548 m²) zum Preis von Fr. 70'000'000.--. Gemäss Kaufvertrag waren Fr. 50'000'000.-- mit Valuta der grundbuchlichen Eigentumsübertragung zu bezahlen. Für die restlichen Fr. 20'000'000.-- wurde ein zinsloser Zahlungsaufschub vereinbart: Die Forderung wird fällig bei rechtskräftiger Bewilligung des Gestaltungsplanes samt Erschliessung, spätestens jedoch am 30. Juni 2026. An diesem Tag gingen Eigentum und Nutzen auf die Käuferin über.

Die Korporation deklarierte in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer eine Kaufpreisminderung von Fr. 5'250'000.-- (Fr. 20'000'000.-- zu 5 % für 5 ¼ Jahre). Sie begründete den Zinssatz von mindestens 5 % damit, dass der Zahlungsaufschub risikobehaftet sei, relativ lange dauere und die Schuldnerin über eine schmale Eigenkapitalbasis verfüge — analog zum Zinssatz bei ungedeckten Privatkrediten.

Die Kantonale Steuerkommission Schwyz veranlagte mit Verfügung vom 26. Oktober 2021 einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 28'839'514.-- (Steuerbetrag Fr. 2'853'696.--) und rechnete die deklarierte Kaufpreisminderung von Fr. 5'250'000.-- unter Hinweis auf den anwendbaren Diskontsatz von 0,0 % (seit 2017 unverändert) voll auf. Einsprache und Beschwerde ans Verwaltungsgericht Schwyz blieben erfolglos. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht beantragt die Korporation die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Zurückweisung an das kantonale Gericht, wobei eine Erlösminderung zu 5 % für die gesamte Aufschubdauer bis zum 30. Juni 2026 zu gewähren sei.

Erwägungen

Zulässigkeit und Prüfungsmassstab

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Grundstückgewinnsteuerpflichtige nach Art. 89 Abs. 1 BGG i.V.m. Art. 73 Abs. 2 StHG beschwerdelegitimiert.

Der Prüfungsmassstab unterscheidet sich nach der Natur des angerufenen Rechts: Das harmonisierte kantonale Steuerrecht prüft das Bundesgericht mit freier Kognition gleich wie Bundesrecht, das nicht-harmonisierte autonome kantonale Recht bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 150 II 346 E. 1.5.2; BGE 143 II 459 E. 2.1). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist.

Harmonisierungsrechtlicher Rahmen (Art. 12 StHG)

Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den in Art. 12 StHG harmonisierten Steuern. Der Kanton Schwyz erhebt sie im monistischen System als Objektsteuer (§ 104 ff. StG/SZ); der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt (§ 113 Abs. 1 StG/SZ). Der Veräusserungserlös umfasst den Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 114 Abs. 1 StG/SZ). Das Bundesgericht hält fest, dass die Rechtsbegriffe «Veräusserungserlös», «Anlagekosten» und «Ersatzwert» im StHG nicht näher umschrieben werden, weshalb den Kantonen ein — wenn auch eingeschränkter — Gestaltungsspielraum verbleibt (BGE 152 II 116 E. 4.3; BGE 151 II 794 E. 3.1; BGE 143 II 382 E. 3.1).

Art. 12 Abs. 1 StHG (SR 642.14)Kommentierung auf glossagens.ch

«Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.»

Zinsvorteil und Erlösminderung bei aufgeschobenem Kaufpreis

Das Bundesgericht stellt die dogmatische Grundlage dar: Wie der Zinsvorteil bei Vorauszahlungen des Kaufpreises vor der Eigentumsübertragung als erlöserhöhende weitere Leistung gilt (vgl. 2C_603/2010 E. 3.1), führt umgekehrt das Hinausschieben der Zahlungspflicht über den Zeitpunkt der Übertragung von Eigentum und Nutzung hinaus zu einer Erlösminderung, sofern der Erwerber das Eigentum erhält, ohne zur marktkonformen Verzinsung verpflichtet zu sein. Da der Erlös die wertmässige Gegenleistung des Erwerbers darstellt, ist er aufgrund der Verhältnisse am Tag der Handänderung festzusetzen (2C_598/2018 E. 2.2).

Die Schwyzer Steuerverwaltung wendet sowohl bei Vorauszahlung als auch bei Hinausschieben der Zahlung den Vergütungszinssatz für freiwillige Vorauszahlungen bei der direkten Bundessteuer an. Dieser basiert auf dem arithmetischen Mittel der Renditen von Bundesobligationen mit 1- bis 3-jähriger Laufzeit und betrug für die Jahre 2017 bis 2023 0 %.

Bundrechtskonformität der Methode

Streitig ist nicht die Erlösminderung als solche, sondern ob der angewandte Zinssatz von 0,0 % bundesrechtskonform ist. Das Bundesgericht bejaht dies:

Kein bestimmter Diskontierungssatz in Art. 12 StHG. Das StHG schreibt keinen bestimmten Diskontierungssatz vor. Die Kantone haben eine sachbezogene, objektiv nachvollziehbare und allgemeingültige Methode anzuwenden, welche den Wert der Gegenleistung am Stichtag hinreichend abbildet. Der Vorauszahlungszinssatz der direkten Bundessteuer dient als objektiver, einheitlich anwendbarer Näherungswert für die entgangene Anlagemöglichkeit und die durchschnittliche Marktrendite im Zeitpunkt der Handänderung. Er basiert auf einer regelgebundenen, jährlich ermittelten und publizierten Methode, die an Bundesobligationenrenditen anknüpft. Die Methode ist damit sachbezogen und praktikabel. Dies steht im Einklang mit der im Glossagens-Kommentar zu Art. 12 StHG dargestellten Systematik, wonach der Veräusserungserlös den tatsächlichen Kaufpreis samt allen weiteren Leistungen des Erwerbers umfasst (vgl. Kommentar zu Art. 12 StHG, Abschnitt A: Steuerobjekt und Berechnung).

Keine Pflicht zur individuellen Risikoprämie. Eine objektbezogene Steuer wie die Grundstückgewinnsteuer muss rechtsgleich, vorhersehbar und mit vertretbarem Verwaltungsaufwand vollzogen werden können. Eine pauschalierende Festsetzung des Zinssatzes ist nicht per se bundesrechtswidrig. Es besteht keine bundesrechtliche Pflicht, bei jeder gestundeten Kaufpreisforderung ein individuelles Rating, eine Bonitätsanalyse und eine separate Risikoprämie zu ermitteln.

Abgrenzung zum Verzugszins (Art. 104 OR)

Die Beschwerdeführerin hatte einen Zinssatz von mindestens 5 % analog dem Verzugszins nach Art. 104 Abs. 1 OR gefordert. Das Bundesgericht weist dies zurück:

Art. 104 Abs. 1 OR (SR 220)

«Ist der Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, so hat er Verzugszinse zu fünf vom Hundert für das Jahr zu bezahlen, selbst wenn die vertragsmässigen Zinse weniger betragen.»

Da der nicht verzinste Restkaufpreis bei Eintritt der Handänderung nicht fällig war, lag kein Schuldnerverzug vor. Der Verzugszins bezweckt, den Zinsverlust des Gläubigers und den Zinsgewinn des Schuldners in pauschalierter Form auszugleichen, zu denen es — im Unterschied zum vorliegenden Fall — vertragswidrig bzw. unvorhersehbar kommt (BGE 149 V 106 E. 7.2; 2C_473/2022 E. 3.2.2). Der Verzugszins ist somit kein Mittel für die Bemessung des Wertes einer vertraglich teilweise aufgeschobenen Kaufpreisforderung. Die Parteien hätten die Verzinsung im Rahmen der Vertragsfreiheit (Art. 19 Abs. 1, Art. 213 OR) vertraglich regeln können.

Weitere Einwände der Beschwerdeführerin

Luzerner Steuerbuch und USG-Rechtsprechung. Das Luzerner Steuerbuch mit einem Diskont von 5 % ist auf den Kanton Schwyz nicht anwendbar; unterschiedliche kantonale Lösungen verletzen nicht die Harmonisierungsgrundsätze des Art. 129 BV, sondern bestätigen die kantonale Gestaltungsfreiheit. Die zu Art. 32c USG ergangene Rechtsprechung (1C_524/2014 und 1C_526/2014 E. 10) betrifft einen völlig anders gelagerten Sachverhalt (behördlich angeordneter Mittelabfluss mit nachträglich zugesprochenem Zins), bei dem es zu einem effektiven Mittelabfluss kam — was hier gerade nicht der Fall ist. Auch die ESTV-Zinssätze für Vorschüsse und Darlehen sind nicht als allgemeiner Diskontsatz für die Grundstückgewinnsteuer konzipiert.

Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV).

Art. 127 Abs. 2 BV (SR 101)

«Soweit es die Art der Steuer zulässt, sind dabei insbesondere die Grundsätze der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu beachten.»

Das Bundesgericht hält eine Verletzung von Art. 127 Abs. 2 BV für nicht gegeben. Die Grundstückgewinnsteuer erfasst im monistischen System den objektbezogenen realisierten Mehrwert, ohne Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder die übrige Situation der steuerpflichtigen Person (BGE 152 II 437 E. 4.1.1; BGE 145 II 206 E. 3.1). Dem Grundsatz der Leistungsfähigkeit wird innerhalb der objektbezogenen Gewinnermittlung Rechnung getragen; er erfordert nicht die Berücksichtigung einer individuellen Kreditrisikomarge. Dies entspricht der auf der Glossagens-Themenseite dargestellten Einordnung der Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer, die den objektbezogenen realisierten Mehrwert erfasst (vgl. Themenseite Steuerrecht im Überblick, Abschnitt Grundstückgewinnsteuer).

Buchhalterische Behandlung. Die Beschwerdeführerin hatte den aufgeschobenen Kaufpreisanteil von Fr. 20'000'000.-- in ihrer Bilanz vollständig als Forderung aktiviert und lediglich ein Delkredere von 0,325 % (Fr. 65'000.--) berücksichtigt. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass die Zinskomponente bei Erlös und Anschaffungskosten für das gleiche Grundstück grundsätzlich kongruent zur Anwendung gelangen soll (BGE 152 II 116 E. 4.4.2), und dass doppelte Belastungen oder Nichtberücksichtigungen von Steuersubstrat zwischen Einkommens-/Gewinnsteuer und Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden sind (BGE 151 II 794 E. 3.1; BGE 148 II 378 E. 4.3). Die Beschwerdeführerin argumentiert widersprüchlich, wenn sie das Ergebnis der Zinsregelung für die Grundstückgewinnsteuer als sachwidrig rügt, für die Gewinnsteuer aber von einer nahezu vollständigen Werthaltigkeit der Forderung ausgeht.

Stichtagsprinzip: Keine Berücksichtigung späterer Zinssätze

Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass zumindest ab 2024 der Zinssatz von 1,25 % und ab 2025 von 0,75 % berücksichtigt werden müsse, um die gesamte Aufschubdauer zu erfassen. Das Bundesgericht weist dies entschieden zurück: Der Veräusserungserlös ist aufgrund der Verhältnisse am Tag der Handänderung (hier: 31. März 2021) festzusetzen. Massgeblich ist der für das Jahr 2021 geltende Vorauszahlungszinssatz von 0,0 %. Die Zinssätze für 2024 und 2025 waren bei der Handänderung weder anwendbar noch Bestandteil der damals zu bewertenden Gegenleistung. Ihre rückwirkende Berücksichtigung würde die im Realisationszeitpunkt vorzunehmende objektbezogene Gewinnermittlung nachträglich von damals noch unbekannten Zinssätzen abhängig machen. Eine laufende Neuberechnung bis zur endgültigen Zahlung wäre mit der stichtagsbezogenen Veranlagung nicht vereinbar.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der Bundesgerichtspraxis zur Grundstückgewinnsteuer im monistischen System des Kantons Schwyz (vgl. BGE 131 II 722 zum monistischen System Schwyz) und bestätigt mehrere etablierte Rechtslinien, präzisiert aber auch einzelne Aspekte.

Bestätigung des kantonalen Gestaltungsspielraums bei der Bemessungsgrundlage. Das Bundesgericht hatte bereits in BGE 152 II 116 E. 4.3 und BGE 143 II 382 E. 3.1 festgehalten, dass die Rechtsbegriffe «Veräusserungserlös», «Anlagekosten» und «Ersatzwert» im StHG nicht näher umschrieben werden und den Kantonen ein eingeschränkter Gestaltungsspielraum verbleibt. Das vorliegende Urteil wendet diese Linie auf die bis anhin kaum jurisprudenziell behandelte Frage des Diskontierungszinssatzes bei aufgeschobenen Kaufpreiszahlungen an und bestätigt, dass Art. 12 StHG keinen bestimmten Zinssatz vorschreibt. Die kantonale Praxis, auf den Vorauszahlungszinssatz der direkten Bundessteuer abzustellen, ist eine sachbezogene, objektiv nachvollziehbare und allgemeingültige Methode im Sinne der genannten Rechtsprechung. Dies steht im Einklang mit der dogmatischen Einordnung im Glossagens-Kommentar zu Art. 12 StHG, wonach der Veräusserungserlös den Kaufpreis samt allen weiteren Leistungen des Erwerbers umfasst und die Bemessungsgrundlage objektbezogen und getrennt vom übrigen Einkommen ermittelt wird (vgl. Kommentar zu Art. 12 StHG, Abschnitt A).

Bestätigung des Stichtagsprinzips. Die stichtagsbezogene Festsetzung des Veräusserungserlöses am Tag der Handänderung entspricht der bereits in 2C_598/2018 E. 2.2 festgehaltenen Rechtsprechung. Das vorliegende Urteil präzisiert diese Linie insofern, als es ausdrücklich klarstellt, dass das Stichtagsprinzip nicht nur die Höhe des Kaufpreises und die Umstände der Handänderung erfasst, sondern auch den anzuwendenden Zinssatz: Ausschliesslich der am Stichtag gültige Vorauszahlungszinssatz ist massgeblich, auch wenn sich die Fälligkeit des aufgeschobenen Betrags erst Jahre später ergibt. Diese Klarstellung ist praxisrelevant, da sie eine laufende Neuberechnung bis zur effektiven Zahlung — wie sie die Beschwerdeführerin beantragt hatte — bundesrechtlich ausschliesst.

Präzisierung: Abgrenzung des Verzugszinses zur Barwertermittlung. Die Ablehnung der analogen Anwendung von Art. 104 Abs. 1 OR auf aufgeschobene Kaufpreisforderungen präzisiert die Rechtsprechung zu den Funktionen des Verzugszinses. Das Bundesgericht hatte in BGE 149 V 106 E. 7.2 und 2C_473/2022 E. 3.2.2 den Verzugszins als Pauschale für den vertragswidrig eintretenden Zinsverlust bzw. Zinsgewinn charakterisiert. Das vorliegende Urteil überträgt diese Dogmatik auf das Grundstückgewinnsteuerrecht und stellt klar: Bei einer vertraglich vereinbarten — und damit nicht vertragswidrigen — Aufschubung liegt kein Schuldnerverzug vor, weshalb der Verzugszins als Massstab für die Barwertermittlung von vornherein ungeeignet ist. Diese Abgrenzung ist neu und füllt eine bis anhin offene Lücke in der Rechtsprechung zur Bewertung aufgeschobener Kaufpreisforderungen im Grundstückgewinnsteuerrecht.

Bestätigung des objektbezogenen Charakters der Grundstückgewinnsteuer. Die Feststellung, dass Art. 127 Abs. 2 BV nicht die Berücksichtigung einer individuellen Kreditrisikomarge verlangt, bestätigt die in BGE 152 II 437 E. 4.1.1 und BGE 145 II 206 E. 3.1 getroffene Unterscheidung zwischen der objektbezogenen Grundstückgewinnsteuer als Spezialgewinnsteuer und der allgemeinen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer. Der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gilt im Rahmen der objektbezogenen Gewinnermittlung, nicht aber als Massstab für eine individuelle Risikobeurteilung des Erwerbers. Diese Einordnung entspricht der auf der Glossagens-Themenseite dargestellten Systematik, wonach die Grundstückgewinnsteuer als Sondersteuer den objektbezogenen realisierten Mehrwert erfasst (vgl. Themenseite Steuerrecht im Überblick, Abschnitt Grundstückgewinnsteuer).

Keine Harmonisierungsverletzung durch kantonale Divergenzen. Das Urteil bestätigt schliesslich, dass unterschiedliche kantonale Lösungen bei der Diskontierung — der Kanton Luzern wendet 5 % an, der Kanton Schwyz 0 % — keine Verletzung des in Art. 129 BV verankerten Harmonisierungsgebots darstellen, sondern Ausdruck der kantonalen Gestaltungsfreiheit innerhalb des harmonisierungsrechtlichen Rahmens sind. Dass dasselbe Rechtsgeschäft in verschiedenen Kantonen zu unterschiedlich hohen Steuerbeträgen führen kann, ist hinzunehmen.

Fazit

Das Urteil 9C_625/2025 ist eine konsequente Bestätigung und Präzisierung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer im harmonisierten Bereich. Es klärt drei bis anhin offene oder wenig behandelte Fragen: Erstens ist der Vorauszahlungszinssatz der direkten Bundessteuer als Diskontierungsmassstab für aufgeschobene Kaufpreisforderungen bundesrechtskonform; Art. 12 StHG verlangt keine individuelle Risikoadjustierung. Zweitens ist der Verzugszins nach Art. 104 OR als Massstab ungeeignet, da er einen anderen Zweck erfüllt und ein Schuldnerverzug bei vertraglich vereinbarter Aufschubung gerade nicht vorliegt. Drittens — und dies ist die praktisch bedeutsamste Klarstellung — ist aufgrund des Stichtagsprinzips ausschliesslich der am Tag der Handänderung gültige Zinssatz massgeblich; spätere Zinsänderungen bleiben ausser Betracht, auch wenn sich die Fälligkeit des aufgeschobenen Betrags erst Jahre später ergibt. Für die Praxis bedeutet dies, dass Veräusserer bei aufgeschobenen Kaufpreiszahlungen in einem Niedrigzinsumfeld faktisch keine Erlösminderung geltend machen können — und dass allenfalls eine vertragliche Verzinsungsvereinbarung Abhilfe schaffen könnte, die die Zinskomponente im Kaufpreis explizit ausweist. Die Entscheidung stärkt die Rechtsgleichheit und Verwaltungspraktikabilität der objektbezogenen Grundstückgewinnsteuer, belässt den Kantonen aber ihren Gestaltungsspielraum bei der Wahl der Diskontierungsmethode.